Airbnb em condomínios residenciais: o STJ está definindo as regras do jogo
Duas decisões proferidas pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), com poucos dias de intervalo entre si, marcam um ponto de inflexão relevante no tratamento jurídico das locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais — como o Airbnb — em condomínios residenciais.
O tema, que há anos circula nos tribunais estaduais com soluções díspares, começa a ganhar contornos mais definidos na mais alta corte infraconstitucional do país.
O julgamento de maio: a 2ª Seção firmou entendimento para um caso concreto
Em 07 de maio de 2026, por maioria de 5 votos a 4, portanto, em decisão apertada demonstrando a dificuldade do assunto, a 2ª Seção do STJ negou provimento ao Recurso Especial interposto por uma proprietária de apartamento em condomínio residencial de Minas Gerais que pretendia continuar realizando locações de curta estadia pela plataforma Airbnb (REsp 2.121.055, Rel. Min. Nancy Andrighi).
O caso envolvia uma situação que se tornou bastante comum: a proprietária utilizava o imóvel com a família quando possível, disponibilizando-o para locação nos demais períodos. O síndico havia exigido autorização prévia para as locações, mesmo sem previsão específica nesse sentido na convenção do condomínio. Diante da resistência, a proprietária buscou o Judiciário para garantir a continuidade da atividade.
O TJMG manteve a proibição e o STJ confirmou esse entendimento.
O que decidiu a maioria
A relatora, Ministra Nancy Andrighi, liderou a corrente vencedora ao estabelecer uma distinção fundamental: a simples utilização de plataformas digitais não altera, por si só, a natureza residencial do imóvel. O que pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio é a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia — fenômeno qualitativamente distinto da mera locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.
Nessa perspectiva, o colegiado reconheceu que a alta rotatividade de hóspedes pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais condôminos, com relatos frequentes de festas, barulho e circulação constante de estranhos nos edifícios.
A decisão majoritária firmou ainda que eventuais mudanças na finalidade do condomínio para admitir esse tipo de exploração demandam aprovação de dois terços dos condôminos, na forma do art. 1.351 do Código Civil. Sem essa deliberação, a cláusula de destinação residencial já existente na convenção é suficiente para vedar as locações de curta temporada com perfil comercial. Em termos práticos: se não houver autorização para Airbnb na convenção, aprovada por 2/3 dos condôminos, a curta locação por plataforma é proibida!
A posição divergente
O Ministro Antonio Carlos Ferreira abriu divergência e foi acompanhado pelos Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi. Para a corrente minoritária, restrições ao direito de propriedade demandam previsão expressa — de modo que, não havendo vedação específica às locações via plataformas digitais na convenção condominial, não caberia ao síndico impô-la unilateralmente.
Na visão da divergência, a caracterização da atividade como hospedagem comercial (e não como simples locação residencial) dependeria da análise concreta dos serviços prestados, como recepção, limpeza diária e outras comodidades típicas da hotelaria — elementos que, segundo os dissidentes, não se configuravam no caso analisado.
O julgamento de junho: suspendeu todos os feitos em âmbito nacional
Ocorre que menos de um mês após o julgamento mencionado acima, precisamente em 06 de junho de 2026, a mesma 2ª Seção do STJ deu um passo ainda mais significativo: afetou a controvérsia ao rito dos recursos especiais repetitivos, cadastrando-a como Tema 1.443, sob a relatoria do Ministro Raul Araújo (REsps 2.272.536 e 2.272.537).
Com a afetação[1], o STJ determinou a suspensão nacional do processamento de todos os processos pendentes — individuais ou coletivos — que tratem da mesma questão jurídica.
Qual é a tese a ser fixada?
A controvérsia que o STJ se propõe a resolver de forma vinculante é a seguinte: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente, por si só, para impedir a locação de unidades autônomas por curto período via plataformas digitais, ainda que a convenção não contenha proibição expressa a esse tipo de aluguel?
A pergunta não é retórica. O TJSP, em acórdão proferido num dos recursos afetados, havia respondido negativamente: por se tratar de restrição ao direito de propriedade, a proibição deveria constar de forma explícita da convenção e ter sido aprovada pelo quórum qualificado de dois terços. O condomínio recorrente sustentou a posição oposta — a de que a destinação exclusivamente residencial já inscrita na convenção é suficiente para vedar as locações de perfil hoteleiro, cabendo à assembleia apenas deliberar para permitir (e não para proibir) esse uso.
Diferença em relação ao julgamento de maio
É importante compreender a distinção entre os dois pronunciamentos. O julgamento de maio resolveu um caso concreto e, embora tenha fixado parâmetros importantes, não produz efeito vinculante, aplica-se unicamente para uma situação específica. Já o acórdão de afetação de junho, por outro lado, inaugura o procedimento para que a 2ª Seção fixe uma tese jurídica de observância obrigatória para todos os tribunais do país, nos termos dos arts. 1.036 a 1.041 do CPC.
Enquanto o mérito do Tema 1.443 não vier a ser julgado, todas as ações sobre o tema estão suspensas.
O que esses julgamentos significam na prática
Para condôminos, síndicos, proprietários e operadores do mercado de locação por temporada, as duas decisões produzem efeitos imediatos e relevantes:
- para os condomínios residenciais: o entendimento prevalecente na 2ª Seção, ainda que em caráter não vinculante, indica que a cláusula de destinação residencial da convenção pode ser invocada para restringir locações de curta temporada com perfil comercial, independentemente de proibição expressa. Síndicos e administradoras têm fundamento para agir preventivamente — mas devem fazê-lo com cautela, aguardando a tese repetitiva.
- para os proprietários que utilizam o Airbnb: o cenário jurídico tornou-se mais restritivo. O critério da “exploração reiterada e profissionalizada” introduz uma zona cinzenta que demanda análise caso a caso — a locação eventual provavelmente ainda encontra espaço para defesa, mas o uso frequente e habitual do imóvel como fonte de renda via plataformas digitais está sob crescente pressão jurídica.
- Para todos os litigantes: a suspensão nacional determina a paralisação dos processos em andamento. Quem aguardava julgamento nas instâncias ordinárias deverá esperar a definição da tese pelo STJ.
Reflexão final
A judicialização das locações via plataformas digitais é, em última análise, reflexo de uma tensão estrutural entre direitos igualmente tutelados pelo ordenamento: de um lado, o direito de propriedade e seu corolário de livre fruição econômica do bem. De outro lado, o direito dos condôminos ao sossego, à segurança e à preservação da função residencial do empreendimento que escolheram para viver.
O STJ, ao afetar o tema ao rito dos repetitivos, demonstra consciência da magnitude do problema — que não é jurídico apenas, mas social e econômico. A tese que será fixada no Tema 1.443 deverá, enfim, oferecer a segurança jurídica que proprietários, condomínios e o próprio mercado de locações de curta temporada aguardam há anos.
Acompanharemos o desenrolar desse julgamento e manteremos nossos leitores informados sobre seus desdobramentos.
[1] Afetação significa que um determinado tema jurídico foi oficialmente selecionado para ser julgado sob o rito dos recursos repetitivos, cuja decisão será uma tese vinculante, ou seja, deverá ser obrigatoriamente seguida por juízes e tribunais de todo o país.
