Locatário inadimplente: Locador pode reter bens do imóvel mesmo se houver garantia no contrato?

Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça[1] decidiu a controvérsia sobre a possibilidade de retenção de bens pelo locador quando o inquilino deixa de pagar aluguel.

Compreenda o caso:

Em Maceio/AL, uma loja de shopping deixou de pagar aluguel e encargos em quantia superior a R$ 300.000,00, além da demora na entrega das chaves do imóvel. O shopping resolveu reter as mercadorias e móveis que estavam dentro da loja visando assegurar o pagamento da dívida e então ajuizou ação de homologação legal, com base no artigo 1467[2], do Código Civil, que trata da garantia “penhor legal”.

A defesa da loja alegou que como já existia a garantia de fiança no contrato de locação firmado entre as partes, era ilegal o exercício do penhor legal, haja vista a lei do Inquilinato, no seu artigo 37[3], proibir, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia.

O Tribunal de Justiça de Alagoas reconheceu a homologação legal, sob o fundamento de que a proibição legal de cumulação de modalidades de garantia é exclusivamente nos contratos de locação, não excluindo as garantias impostas por força de lei para o mesmo negócio.

Diferença da garantia do contrato e garantia da lei

O inquilino recorreu ao Superior Tribunal de Justiça por meio de Recurso Especial cujo julgamento trouxe o entendimento de que a Lei das Locações (art. 37, § único), de fato, proíbe que o locador exija, no momento de assinar o contrato, mais de um tipo de garantia, por exemplo, fiança e caução cumulativamente, com o objetivo de evitar abusos contra o inquilino no momento do fechamento do negócio.

Por outro lado, o penhor legal (art. 1467, II, do CC) é um direito de garantia, independentemente de previsão contratual, que a lei dá automaticamente ao credor, em caso específico de perigo na demora no recebimento do seu crédito, permitindo a efetiva tomada dos bens do devedor, vinculando-os ao pagamento da dívida preexistente e não adimplida.

A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, concluiu: “assim, por versarem sobre questões tão diversas, essas previsões legais são conciliáveis e, por esse motivo, podem coexistir sem qualquer incoerência sistêmica”, negando provimento ao recurso especial do inquilino.

Limite do direito de retenção

É importante ter em mente que o direito à retenção de bens deve ser exercido com cautela e bom senso, haja vista que não deve ultrapassar o valor da dívida do locatário.

Logo, a apreensão deve ser limitada a bens suficientes para a satisfação do crédito do locador, sendo vedado recair sobre bens impenhoráveis por lei.

Notificação extrajudicial

Antes de qualquer providência jurídica no âmbito judicial, é recomendável que o locador notifique o locatário para que proceda ao pagamento dos alugueres e encargos em aberto. No caso de inércia do locatário, então poderá o locador exercer o direito de retenção dos bens até o limite do seu crédito. Não deixe de consultar um advogado de sua confiança para orientação jurídica adequada ao seu caso concreto para que eventual retenção incorreta quanto ao valor e espécies dos bens não possa ser considerada abuso de direito do locador.

[1] REsp 2233511-AL, d.j. 11/02/2026

[2] Seção IX – Do Penhor Legal

Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção: (…)

II – o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

[3] Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.