Quando a seguradora não pode negar cobertura por vícios estruturais em imóvel financiado
Comprar a casa própria representa, para muitas famílias, a realização de uma vida inteira de esforço.
Mas o que acontece quando esse patrimônio, além de financiado, torna-se inabitável por risco de desmoronamento — e a seguradora se recusa a cobrir o sinistro?
O Tribunal de Justiça de São Paulo[1] enfrentou exatamente esse cenário em recente julgamento e reafirmou uma tese extremamente relevante: cláusulas restritivas em seguro habitacional não podem ser utilizadas para esvaziar a própria finalidade do contrato.
A negativa baseada em “vício endógeno” e a tese afastada pelo Judiciário
No caso, o imóvel foi interditado pela Defesa Civil após graves falhas estruturais, fissuras e ameaça de colapso.
A seguradora tentou afastar a cobertura sob o argumento de que os problemas seriam decorrentes de causas “endógenas” — vícios construtivos, falhas de projeto ou desgaste interno, hipóteses que, segundo sustentou, estariam excluídas da apólice.
A tese da seguradora não prosperou
A perícia judicial concluiu que havia ameaça de desmoronamento associada a fatores externos, enquadrando o evento como danos físicos ao imóvel (DFI), hipótese coberta pelo seguro habitacional. Mais do que isso, o Tribunal destacou que o próprio imóvel havia sido previamente aceito pela instituição financeira como garantia apta no financiamento, bem como a instituição foi responsável pelo laudo de avaliação que validou a contratação e o estado de conservação do imóvel, o que enfraquecia a alegação de vício preexistente excluído da cobertura.
Boa-fé objetiva e função social do contrato prevalecem
O acórdão reafirma entendimento alinhado ao STJ de que cláusulas restritivas em seguro habitacional devem ser interpretadas restritivamente, sobretudo quando possam frustrar a finalidade protetiva do contrato.
Em outras palavras: não se pode vender proteção e, quando o risco se concretiza, invocar cláusulas para esvaziá-la.
A decisão reconhece que excluir cobertura para vícios estruturais que comprometam a habitabilidade do imóvel pode configurar cláusula abusiva, especialmente em contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, cuja função social é evidente.
Seguro habitacional não protege apenas paredes — protege a moradia
Esse aspecto é muitas vezes ignorado.
O seguro habitacional não possui lógica puramente patrimonial. Ele tutela a própria segurança da moradia financiada.
Por isso, o Tribunal manteve a condenação securitária para reparação dos danos materiais em R$ 695 mil, valor apurado pela perícia para recomposição das condições de segurança e habitabilidade do imóvel, observando-se, se o caso, o limite constante da apólice (valor máximo da indenização – valor inicial do imóvel – R$ 1.200.000,00).
Não se tratou apenas de reconhecer um inadimplemento contratual.
Tratou-se de reconhecer o descumprimento da própria finalidade do seguro.
Dano moral também foi reconhecido
Outro ponto relevante do julgamento foi o reconhecimento de danos morais.
A interdição compulsória do imóvel, a perda do uso da moradia e a recusa de cobertura foram considerados fatos que ultrapassam mero aborrecimento contratual.
E corretamente.
Porque ser retirado do próprio lar por risco de ruína e ainda enfrentar negativa securitária não é simples inadimplemento: é violação concreta da dignidade patrimonial e existencial do segurado.
Embora o Tribunal tenha reduzido o valor arbitrado na sentença de R$ 50 mil para R$ 15 mil para cada autor, manteve o reconhecimento do dano moral como consequência jurídica do caso.
O julgado deixa uma mensagem importante
Negativas de seguradoras baseadas em “vício construtivo”, “causa endógena” ou exclusões genéricas precisam ser analisadas com cautela.
Muitas vezes, a cláusula invocada para negar cobertura não resiste ao controle judicial de abusividade.
E esse julgamento reforça justamente isso:
- cláusulas restritivas têm interpretação limitada;
- a boa-fé objetiva impõe leitura favorável à finalidade do seguro;
- vícios estruturais que comprometem habitabilidade podem estar cobertos;
- a recusa indevida pode gerar indenização material e moral.
Conclusão
Seguro habitacional não pode existir apenas para cobrar prêmio e desaparecer quando o sinistro ocorre.
Quando o imóvel financiado se torna inabitável e o risco contratado se materializa, a cobertura deve cumprir sua função.
E, quando não cumpre, o Judiciário tem demonstrado que a negativa abusiva deve ser revertida.
Conte sempre com um advogado de confiança para buscar a solução efetiva ao caso.
[1] 1031263-64.2022.8.26.0001
