No divórcio ou no inventário é possível a partilha de imóvel sem registro?

Talvez você já tenha ouvido falar sobre imóvel em loteamento irregular ou, ainda, quando a posse vem sendo transmitida por meio de contratos de gaveta, ou até mesmo através de escritura de posse, sem que haja assentamento na matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, ato obrigatório pela Lei de Registros Públicos.

A propósito, caso queira saber mais sobre a importância de tais documentos para que o dono de um imóvel venha a ser considerado legalmente seu proprietário, recomendamos a leitura deste outro  artigo.

Nesse contexto, como fica a partilha do imóvel sem o título de propriedade em um divórcio ou inventário, se, como diz o ditado: “quem não registra, não é dono”?

Essa questão foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça após algumas decisões de tribunais estaduais entenderem que, antes da partilha, seria imprescindível a regularização do imóvel, haja vista eventuais proprietários do imóvel a ser partilhado não participarem do processo de divórcio ou inventário.

De acordo com o entendimento do STJ, alguns pontos devem ser ponderados[i]:

• Existem bens e direitos com expressão econômica, a despeito de não regularizados ou formalmente constituídos;

• Embora não se tenha o direito de propriedade, muitas vezes a irregularidade não é decorrente de desídia ou de má-fé dos possuidores com finalidade ardilosa, tais como, sonegação fiscal e ocultação de bens;

• Há imóveis irregulares por razões diversas, dentre elas, a título de exemplo, (i) não formalização da propriedade pelo Poder Público em áreas rurais ou urbanas, loteamentos e edificações; (ii) ausência de condições econômicas e jurídicas para alguns possuidores procederem ao processo de regularização, (iii) aquisição de direitos possessórios sobre edificação em loteamento irregular por pessoas que agiram de boa-fé;

Nas hipóteses em que não há desídia ou má-fé dos possuidores, o direito de posse tem expressão econômica e faz parte do rol de bens dos cônjuges que estão se divorciando ou do inventário de bens deixados pelo possuidor falecido.

Assim, desde que preenchidas as condições acima pontuadas pelo STJ e levando-se em conta a autonomia existente entre o direito de propriedade e o direito possessório, é possível realizar, em caráter particular e imediato, a partilha dos direitos possessórios, deixando para momento posterior a regularização do imóvel para obtenção do título de propriedade.

Como se pode notar, é de suma importância, antes da aquisição de um imóvel, contar com uma análise jurídica da documentação e do histórico das transmissões de direito de posse ou propriedade de forma a evitar riscos que comprometam a constituição do seu patrimônio.

Por isso, conte sempre com a opinião de um profissional especializado da sua confiança.

[i] REsp1984847-MG e REsp 1739042/SP