Taxa condominial. Parcelas a vencer podem ser cobradas judicialmente?

Não é novidade que muitos condomínios enfrentam dificuldade para cobrar a quota condominial de moradores inadimplentes. O atraso e a falta de pagamento de alguns acabam desequilibrando o orçamento e, muitas vezes, fazem com que haja um aumento da conta para rateio entre os demais condôminos.

Essa preocupação gerou a alteração do Código de Processo Civil em 2015, incluindo o boleto condominial no rol de títulos executivos e, consequentemente, autorizando legalmente o protesto de crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Entretanto, o que à época parecia ser uma excelente forma de pressão para que os inadimplentes honrassem suas dívidas, atualmente, na avaliação dos condomínios infelizmente parece não surtir o efeito desejado, pois, para inadimplentes com o nome negativado, o boleto de condomínio é apenas “mais um” título protestado dentre tantos outros.

Nesses casos, a fim de não perderem mais tempo e suportarem mais custo com o procedimento do protesto, alguns condomínios vêm optando diretamente para o ajuizamento da ação de execução das parcelas em atraso.

O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou autorizando a inclusão das parcelas que vencem no decorrer do processo da ação de execução dos boletos vencidos.
Dessa forma, evita-se o ajuizamento de novas execuções, em observância aos princípios da efetividade e da economia processual[i].

Sendo assim, as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza comportam essa inclusão automática na execução, entretanto, na hipótese de uma taxa extra de condomínio, deverá ser concedido ao devedor executado a possibilidade de defesa processual em relação a esse acréscimo.

Corroborando esse entendimento, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que “não se pode impor ao condomínio, notadamente em caso de inadimplentes contumazes, a necessidade de ajuizamento de múltiplas ações para receber o seu crédito, sob pena de violação ao princípio da economia processual (…) Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para autorizar a inclusão das cotas condominiais vencidas e vincendas no curso da lide, desde o acordo homologado na fase de conhecimento.”[ii]

Logo, é importante que condôminos inadimplentes fiquem atentos com a possibilidade de eventual execução de débito de taxa condominial, pois pode tomar uma dimensão muito maior daquela inicialmente noticiada quando do recebimento da citação do processo judicial. É recomendável a solução extrajudicial da dívida o quanto antes, para evitar custos decorrentes de uma demanda judicial, como honorários advocatícios e custas processuais, além do valor devido a título de condomínio atualizado e com multa.

[i]RECURSO ESPECIAL Nº 1.835.998 – RS (2019/0263105-6)

[ii] Agravo de Instrumento nº 2230075-72.2021.8.26.0000