Débito de IPTU de imóvel financiado com Banco. Quem é o responsável?

Ao comprar um imóvel e contar com financiamento junto a um banco, o comprador assina um contrato de alienação fiduciária. Com isso, o imóvel fica em nome do banco, que passa a ser o credor fiduciário, garantindo o pagamento do financiamento (conhecida como propriedade resolúvel do banco).

Consequências da alienação fiduciária

Se houver inadimplência das parcelas do financiamento pelo comprador (devedor fiduciante), o imóvel dado em garantia (propriedade resolúvel) será propriedade definitiva do banco que poderá vendê-lo em leilão. Por outro lado, se a dívida garantida for paga, a propriedade resolúvel será extinta, consolidando-se a propriedade definitiva em nome do comprador do imóvel, conforme dispõe a Lei nº 9514/94, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel.[i]

Quem é responsável pelo débito do IPTU durante a vigência da alienação fiduciária?

Sobre esse tema, muitas discussões foram geradas nos tribunais estaduais e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), sobretudo, em razão do entendimento da Prefeitura Municipal de São Paulo-PMSP.

A PMSP defende a tese de que o débito do IPTU deve ser inscrito na dívida ativa também em nome da instituição financeira (sujeito passivo), a qual possui a propriedade resolúvel como garantia da obrigação. Está enquadrada no artigo 34 do Código Tributário Nacional que prevê:

Art. 34, CTN. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Essa tese já foi acolhida em algumas decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo que confirmaram o redirecionamento da cobrança contra os bancos.

Diversamente, o STJ vem julgando em defesa dos bancos, argumentando que estes não devem ser responsáveis pelo débito do IPTU antes da consolidação definitiva da propriedade em seus nomes.

O banco (credor fiduciário) possui a propriedade resolúvel do imóvel garantindo, apenas, o recebimento do valor financiado.

Porém, o banco não possui atributos inerentes ao direito de propriedade, tais como direitos de usar, gozar e dispor do bem, tampouco deseja ter a propriedade definitiva. Ao contrário, deseja que o empréstimo (financiamento) seja quitado com a consequente consolidação da propriedade em nome do comprador (devedor fiduciante). Sendo assim, na visão do STJ, o banco não se enquadra no rol do art. 34, do CTN.

Essa linha de entendimento já está sendo acolhida em algumas decisões no Tribunal de Justiça de São Paulo[ii] no sentido de que o comprador do imóvel (devedor fiduciante) deve responder pelos débitos incidentes sobre o imóvel até que o banco seja efetivamente imitido na posse que até então estava com o comprador do imóvel, conforme prevê o artigo 27, § 8º, da referida Lei 9514/94.[iii]

Precisamos ter em mente que a responsabilidade tributária da instituição financeira pelo IPTU só pode ser efetivada no momento da imissão da posse, pois a retomada da posse do imóvel ocupado pelo comprador (devedor fiduciante) muitas vezes demora anos em litígio.

Esperamos ter ajudado você, leitor, a compreender um pouco sobre suas responsabilidades ao comprar um imóvel por meio do contrato de alienação fiduciária junto a um banco, popularmente conhecido como contrato de financiamento imobiliário. Recomendamos sempre consultar um advogado de sua confiança para obter maiores esclarecimentos sobre contratos imobiliários, valendo ponderar a importância do seu patrimônio, riscos e consequências legais do negócio.

[i] Lei 9514/94, artigos 17, IV, 22, 25 e 26.

[ii] Agravo de Instrumento 2004505-34.2022.8.26.0000, Relator Eurípedes Faim, v.u., d.j. 07/02/2022

[iii] Art 27, § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.