ENTENDA O QUE FAZER SE VOCÊ VENDEU SEU APARTAMENTO E, TEMPOS DEPOIS, RECEBEU COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL

Já falamos, em nosso blog, sobre alguns cuidados com a cobrança de IPTU após a venda de imóvel. Para reler, clique aqui.

Agora, vamos falar sobre as regras e cautelas relativas à cobrança da taxa de condomínio referente ao período posterior à venda do imóvel.

Débitos condominiais são obrigação “propter rem”

Assim como o IPTU, a taxa de condomínio acompanha o imóvel. É obrigação do atual titular do domínio da unidade condominial, ou seja, do último dono do imóvel indicado na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis competente.

Basta ser o dono indicado na matrícula para ser responsabilizado pelo débito?

Não é bem assim… Existem circunstâncias que podem influenciar na definição do responsável pelo pagamento.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ) [1], em sede de recurso repetitivo (o que significa dizer que tal entendimento deverá ser aplicado a todos os processos em curso e novos), existem algumas condições:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: i) que o promissário comprador se imitira na posse; e ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Em outras palavras, quando se trata de compromisso de compra e venda (ou cessão de direitos de imóvel) não levado à registro na matrícula, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, o condomínio poderá, a princípio, escolher contra quem ajuizará a ação: o compromissário vendedor ou o compromissário comprador.

A realidade se sobrepõe à formalidade

Entretanto, caso o imóvel já tenha sido ocupado pelo comprador e o condomínio tenha sido comunicado de forma inequívoca sobre a transferência de domínio para fins de atualização do cadastro dos moradores e emissão de boletos ao novo responsável pelas despesas condominiais, não poderá a ação ser ajuizada contra o compromitente vendedor, independentemente da matrícula do imóvel não estar atualizada com o registro do contrato.

E no caso de compra de apartamento “na planta”?

Aqui estamos diante de prédios novos, nos quais a aquisição de apartamento ocorre diretamente com a Construtora ou a Incorporadora. Nesse caso, a transferência do imóvel ocorre somente a partir da efetiva entrega das chaves.

Portanto, o comprador, na qualidade de primeiro proprietário, não será obrigado ao pagamento de despesas condominiais no período anterior à data da entrega das chaves.

Prevenção afasta problemas

É certo que a burocracia e o custo podem desmotivar muitos vendedores a adotar medidas preventivas para afastar problemas.

Porém, no caso de imóvel em condomínio, é clara a importância do registro do compromisso de venda e compra na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis ou, no mínimo, a comunicação à Administradora do Condomínio por escrito e com comprovante de recebimento, sobre a transferência da titularidade da unidade condominial e atualização do cadastro dos moradores.

A boa orientação jurídica trará mais segurança ao negócio, definindo-se claramente as obrigações dos compromissários quanto às despesas e impostos, inclusive, com previsão de ação regressiva contra o comprador caso seja acionado pelo Fisco ou Condomínio por culpa dele. O advogado cuidará da adoção dos cuidados e de todos os passos, conforme um cronograma de negociação pré-estabelecido, com a elaboração dos avisos e documentos importantes para assegurar os direitos do vendedor do imóvel com total segurança.

Venda de Imóvel em condomínio requer cuidado em dobro!

Você já teve algum problema com o seu antigo condomínio?

[1] REsp. 1.345.331/RS 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ 08/04/2015