VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.
VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.
Em artigo anterior explicamos que o IPTU é um acessório da locação sob responsabilidade do locador que pode ser acionado pela municipalidade caso não cumpra com o pagamento. Para saber mais clique aqui.
Agora, imagine a seguinte situação: um imóvel foi vendido por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, ocorreu a transferência da posse e a quitação integral do preço. [Anos depois, o vendedor é citado em Execução Fiscal, promovida pela Prefeitura, por falta de pagamento do IPTU. Mesmo acreditando na conclusão da operação descobre que aquele imóvel, que agora pertence a outra pessoa, ainda continua vinculado ao seu nome e por conta disso ele está na dívida ativa.
Como isso acontece?
O primeiro ponto é entender, claramente, quem é o proprietário.
De acordo com o nosso Código Civil e a Lei de Registros Públicos, se o imóvel ainda consta na matrícula imobiliária como propriedade do promitente vendedor, este continua a ser o proprietário e, consequentemente, é o legitimado para ser executado judicialmente.
O Código Tributário Nacional define o fato gerador e o contribuinte do IPTU, como sendo o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Logo, a Municipalidade pode eleger o sujeito passivo da execução e, ainda, acionar proprietário e possuidor conjuntamente.
Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça entende que o promitente vendedor, enquanto proprietário do imóvel tributado na respectiva matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, é o sujeito passivo da obrigação, já que não houve a publicidade da transferência do imóvel no Registro Imobiliário.
Logo, a responsabilidade pelo débito de IPTU será do proprietário do imóvel, na qualidade de vendedor, somada à responsabilidade do possuidor do imóvel ou, neste caso, o comprador.
Como evitar essa cobrança?
- Registrar o instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel, na respetiva matrícula, perante o Cartório de Registro de Imóveis
- Alterar o cadastro do contribuinte, perante a Prefeitura Municipal, mediante apresentação do instrumento particular
- Realizar a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda e efetuar seu registro no Registro de Imóveis Competente
É importante destacar que muitas decisões judiciais ainda aceitam a exclusão do promitentevendedor do polo passivo da execução fiscal quando o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado. Entretanto, recentes decisões do STJ ampliaram a exigência sendo imprescindível o registro da escritura pública definitiva para eximir o vendedor da responsabilidade pelo débito fiscal.
Muitas vezes, as medidas preventivas para a regularização do imóvel acabam sendo deixadas de lado em razão de burocracia e custos. Como consequências negativas, o comprador sem o efetivo registro do imóvel em seu nome deixa de ter a legítima propriedade em seu patrimônio, e o vendedor, por sua vez, pode assumir a conta por uma dívida fiscal que, na prática, não foi gerada por ele.
Ficou com alguma dúvida? Escreva nos comentários. Teremos prazer em responder!
Sobre a autora:
Camila Soares – advogada, sócia na Douglas Ribas Advogados Associados. Pós-Graduada em Direito Processual Civil, pela PUC de São Paulo. Cursou Direito Imobiliário pela FMU e Estratégias Societárias, Sucessórias e Tributação pela FGV Direito. Contato: [email protected]
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Prezada, comprei um imóvel em JF. Assinamos a escritura em 15 de abril e agora estou esperando o registro do imóvel para passar para o meu nome e terminar. Já paguei tudo na assinatura da escritura.
Bem, no documento da escritura estava escrito que o imóvel está em dia com as despesas condominiais e as certidões referentes ao nada consta também estão todas certas.
Ao pedir o condomínio do apartamento para trocar o nome do proprietário para o meu, descobri que faltava pagar dois meses de condomínio até a data da escritura e que o IPTU 2021 também não tinha sido pago até abril.
O registro do imóvel poderá ser feito com essa dívida? Pelo que me consta o vendedor é que tem de pagar essa dívida.
Olá Rita Lúcia,
Agradecemos o seu contato.
Não sabemos o quão familiarizada você é com a compra & venda de imóveis, pelo que, pedimos perdão acaso estejamos apresentando informação que lhe é óbvia, porém, todo aquele que tem interesse na compra um imóvel deve adotar alguns cuidados mínimos: a obtenção de certidões atualizadas que comprovem que o imóvel realmente pertence a quem se diz vendedor/proprietário e a obtenção de certidões igualmente atualizadas que assegurem que o imóvel não está comprometido por dívida (penhora, hipoteca, dentre outros ônus) são exemplos delas.
Existe uma lista de certidões imprescindíveis a dar segurança para o comprador, de modo que fique comprovado que não há dívidas que recaiam ou possam vir a recair sobre o imóvel objeto da compra.
Por tal razão que os compradores, via de regra, contratam – ou deveriam contratar – advogados … justamente para que tenham segurança na negociação!
Se você comprou o imóvel sem solicitar essas certidões ou se não verificou o teor delas, assinando a escritura e dela fazendo constar que o imóvel não possuía ônus, restará a você tentar cobrar os valores em aberto do vendedor.
No entanto, dado o teor da escritura, a partir do registro dela você é legalmente responsável pelos pagamentos/dívidas/valores que incidem sobre o imóvel, independentemente se referentes a período anterior à venda.
Esperamos ter ajudado.
Consulte sempre um advogado!
Vendi 1 imovel através de escritura publica a qual não foi registrada no cartorio competente , fui executado sendo o valor devido bloqueado judicialmente.
O que posso fazer contra o comprador?
Caro Percival,
Em tese, você pode promover uma ação judicial para que o vendedor seja compelido a registrar a escritura pública perante o Registro Imóveis, recolhendo o imposto ITBI, bem como, reembolse as despesas arcadas por você, vendedor, na referida ação de execução.
Entretanto, casos como esse demandam uma análise das peculiaridades, mediante consulta jurídica, para a verificação e validação das providências cabíveis frente aos documentos e fatos inerentes à situação concreta havida entre comprador e vendedor.