VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.
Em artigo anterior explicamos que o IPTU é um acessório da locação sob responsabilidade do locador que pode ser acionado pela municipalidade caso não cumpra com o pagamento. Para saber mais clique aqui.
Agora, imagine a seguinte situação: um imóvel foi vendido por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, ocorreu a transferência da posse e a quitação integral do preço. [Anos depois, o vendedor é citado em Execução Fiscal, promovida pela Prefeitura, por falta de pagamento do IPTU. Mesmo acreditando na conclusão da operação descobre que aquele imóvel, que agora pertence a outra pessoa, ainda continua vinculado ao seu nome e por conta disso ele está na dívida ativa.
Como isso acontece?
O primeiro ponto é entender, claramente, quem é o proprietário.
De acordo com o nosso Código Civil e a Lei de Registros Públicos, se o imóvel ainda consta na matrícula imobiliária como propriedade do promitente vendedor, este continua a ser o proprietário e, consequentemente, é o legitimado para ser executado judicialmente.
O Código Tributário Nacional define o fato gerador e o contribuinte do IPTU, como sendo o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Logo, a Municipalidade pode eleger o sujeito passivo da execução e, ainda, acionar proprietário e possuidor conjuntamente.
Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça entende que o promitente vendedor, enquanto proprietário do imóvel tributado na respectiva matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, é o sujeito passivo da obrigação, já que não houve a publicidade da transferência do imóvel no Registro Imobiliário.
Logo, a responsabilidade pelo débito de IPTU será do proprietário do imóvel, na qualidade de vendedor, somada à responsabilidade do possuidor do imóvel ou, neste caso, o comprador.
Como evitar essa cobrança?
É importante destacar que muitas decisões judiciais ainda aceitam a exclusão do promitentevendedor do polo passivo da execução fiscal quando o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado. Entretanto, recentes decisões do STJ ampliaram a exigência sendo imprescindível o registro da escritura pública definitiva para eximir o vendedor da responsabilidade pelo débito fiscal.
Muitas vezes, as medidas preventivas para a regularização do imóvel acabam sendo deixadas de lado em razão de burocracia e custos. Como consequências negativas, o comprador sem o efetivo registro do imóvel em seu nome deixa de ter a legítima propriedade em seu patrimônio, e o vendedor, por sua vez, pode assumir a conta por uma dívida fiscal que, na prática, não foi gerada por ele.
Ficou com alguma dúvida? Escreva nos comentários. Teremos prazer em responder!
Sobre a autora:
Camila Soares – advogada, sócia na Douglas Ribas Advogados Associados. Pós-Graduada em Direito Processual Civil, pela PUC de São Paulo. Cursou Direito Imobiliário pela FMU e Estratégias Societárias, Sucessórias e Tributação pela FGV Direito. Contato: [email protected]
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Vendi 1 imovel através de escritura publica a qual não foi registrada no cartorio competente , fui executado sendo o valor devido bloqueado judicialmente.
O que posso fazer contra o comprador?
Caro Percival,
Em tese, você pode promover uma ação judicial para que o vendedor seja compelido a registrar a escritura pública perante o Registro Imóveis, recolhendo o imposto ITBI, bem como, reembolse as despesas arcadas por você, vendedor, na referida ação de execução.
Entretanto, casos como esse demandam uma análise das peculiaridades, mediante consulta jurídica, para a verificação e validação das providências cabíveis frente aos documentos e fatos inerentes à situação concreta havida entre comprador e vendedor.