VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.
VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.
Em artigo anterior explicamos que o IPTU é um acessório da locação sob responsabilidade do locador que pode ser acionado pela municipalidade caso não cumpra com o pagamento. Para saber mais clique aqui.
Agora, imagine a seguinte situação: um imóvel foi vendido por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, ocorreu a transferência da posse e a quitação integral do preço. [Anos depois, o vendedor é citado em Execução Fiscal, promovida pela Prefeitura, por falta de pagamento do IPTU. Mesmo acreditando na conclusão da operação descobre que aquele imóvel, que agora pertence a outra pessoa, ainda continua vinculado ao seu nome e por conta disso ele está na dívida ativa.
Como isso acontece?
O primeiro ponto é entender, claramente, quem é o proprietário.
De acordo com o nosso Código Civil e a Lei de Registros Públicos, se o imóvel ainda consta na matrícula imobiliária como propriedade do promitente vendedor, este continua a ser o proprietário e, consequentemente, é o legitimado para ser executado judicialmente.
O Código Tributário Nacional define o fato gerador e o contribuinte do IPTU, como sendo o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Logo, a Municipalidade pode eleger o sujeito passivo da execução e, ainda, acionar proprietário e possuidor conjuntamente.
Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça entende que o promitente vendedor, enquanto proprietário do imóvel tributado na respectiva matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, é o sujeito passivo da obrigação, já que não houve a publicidade da transferência do imóvel no Registro Imobiliário.
Logo, a responsabilidade pelo débito de IPTU será do proprietário do imóvel, na qualidade de vendedor, somada à responsabilidade do possuidor do imóvel ou, neste caso, o comprador.
Como evitar essa cobrança?
- Registrar o instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel, na respetiva matrícula, perante o Cartório de Registro de Imóveis
- Alterar o cadastro do contribuinte, perante a Prefeitura Municipal, mediante apresentação do instrumento particular
- Realizar a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda e efetuar seu registro no Registro de Imóveis Competente
É importante destacar que muitas decisões judiciais ainda aceitam a exclusão do promitentevendedor do polo passivo da execução fiscal quando o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado. Entretanto, recentes decisões do STJ ampliaram a exigência sendo imprescindível o registro da escritura pública definitiva para eximir o vendedor da responsabilidade pelo débito fiscal.
Muitas vezes, as medidas preventivas para a regularização do imóvel acabam sendo deixadas de lado em razão de burocracia e custos. Como consequências negativas, o comprador sem o efetivo registro do imóvel em seu nome deixa de ter a legítima propriedade em seu patrimônio, e o vendedor, por sua vez, pode assumir a conta por uma dívida fiscal que, na prática, não foi gerada por ele.
Ficou com alguma dúvida? Escreva nos comentários. Teremos prazer em responder!
Sobre a autora:
Camila Soares – advogada, sócia na Douglas Ribas Advogados Associados. Pós-Graduada em Direito Processual Civil, pela PUC de São Paulo. Cursou Direito Imobiliário pela FMU e Estratégias Societárias, Sucessórias e Tributação pela FGV Direito. Contato: [email protected]
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Quando da emissão da escritura pública é efetuado o recolhimento do ITBI com o cálculo efetuado pela Prefeitura, portanto a Prefeitura já é comunicada da venda.Nesse caso se o comprador não pagar o IPTU, ainda assim o vendedor (antigo proprietário) pode ser cobrado?
Boa tarde, Irineu.
De início, agradecemos a sua participação em nosso blog.
Tal como enfatizamos em nosso artigo, para maior segurança e publicidade, não basta a lavratura da escritura, sendo adicionalmente importante que a escritura de compra e venda seja registrada junto à matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.
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Toda semana trazemos um assunto novo que pode ajudar a divulgar conhecimento relevante para a sociedade.
Boa tarde, Irineu !
Agradecemos a participação em nosso blog.
Tal como enfatizamos no artigo, não basta a lavratura da escritura de compra e venda, é importante que ela seja registrada junto à matrícula do imóvel.
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Boa tarde.
Comprei um imovel em 11/2018 junto a contrutora, fizemos somente o contrato de compra e venda e inda não quitamos totalmente, a matricula ainda consta no nome da construtora. O IPTU estava em processo de desdobro e esse ano foi finalizado. Como o imovel ainda está no nome da constutora, o IPTU veio cobrando retroativo desde sua inauguração em 2016. A construtora falou que não pode pagar esse valor e que isso era de responsabilidade dos atuais donos. Acredito que eu seja isento do IPTU pelo valor venal do imovel ser inferior a 160.000,00 e eu não ter nenhum outro imovel em meu nome. Eu consigo alterar a matricula colocando a alienação por ainda não estar quitado e depois pedir a isenção dos valores a partir da data da compra? Em 11/18. Obrigado
Olá, Iago!
Agradecemos o interesse no nosso artigo, no entanto, nós nos limitamos a responder dúvidas decorrentes dele e não consultas sobre casos concretos.
Sugerimos que conte com a assessoria de profissional de sua confiança para uma orientação mais assertiva frente à situação por você exposta.
Agradecemos pela compreensão.
Boa sorte!
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Olá, boa noite. Estamos com um problema um imóvel que o meu avô vendeu nos anos 90. O imóvel foi vendido ha 20 anos e agora estamos sendo acionados pela justiça por dívida ativa. O atual proprietário estava locando o imóvel, e o locatario ficou alguns anos sem pagar. Agora estamos sendo acionados juntamente com o atual dono que está pouco se importando. Alguma dica? Norte? Já tivemos 1 problema desse com 1 apto que vendemos ha alguns anos tb, porém foi dívida de condômino, não de IPTU
Olá Rodrigo!
Agradecemos o interesse no nosso artigo, no entanto, nós nos limitamos a responder dúvidas decorrentes dele e não consultas sobre casos concretos.
Sugerimos que conte com a assessoria de profissional de sua confiança para uma orientação mais assertiva frente à situação por você exposta.
Obrigado pela compreensão.
Comprei um imóvel cujas certidões dos proprietários na Receita Federal e Receita Municipal foram emitidas como “Positiva com Efeitos de Negativa”.
Pergunto: estou enfrentando algum risco? A Certidão Positiva com Efeitos de Negativa me exime de riscos ou eu só deveria ter comprado com as certidões negativas?
Olá Jerônimo!
Não temos elementos para responder sua dúvida, sem ter acesso aos processos judiciais sobre os quais versam as certidões em questão.
Ideal que você tivesse contado com a orientação de um advogado.
Em tese, o risco existe na medida em que os efeitos da negatividade das certidões advêm de decisão judicial. Se confirmada a decisão, não haverá problema. Por outro lado, se revertida ou cassada a decisão judicial que determinou a emissão das certidões … pode haver problema.
Desejamos boa sorte!
Bom dia.
Em primeiro lugar, muitíssimo obrigado pela resposta, certamente irei procurar o escritório de vocês caso eu venha precisar de auxílio. Entretanto, preciso esclarecer um ponto e agradeço-lhes se puderem me responder: na verdade, não há processo judicial.
São dois débitos, sendo que o vendedor do imóvel negociou a dívida, ou seja, irá pagar em parcelas. Diante dessa negociação, as certidões vieram positivas com efeitos de negativas, e o corretor disse que nesse caso não haveria problema, pois o vendedor está pagando o que deve. E aí, procede tal informação ou ainda estou sujeito a riscos? Isso não bastaria para demonstrar minha boa-fé? Está difícil comprar imóvel no Brasil desse jeito.
Olá Jerônimo,
Novamente esclareceremos que é temerário opinarmos frente a caso concreto sem conhecer os detalhes envolvidos.
No entanto, diante do seu relato, parece existir risco acaso o vendedor pare de honrar o parcelamento negociado para a quitação da dívida. Nessa eventualidade, muito provavelmente o contrato deve ter alguma previsão em seu socorro.
Desejamos boa sorte.
Prezada, comprei um imóvel em JF. Assinamos a escritura em 15 de abril e agora estou esperando o registro do imóvel para passar para o meu nome e terminar. Já paguei tudo na assinatura da escritura.
Bem, no documento da escritura estava escrito que o imóvel está em dia com as despesas condominiais e as certidões referentes ao nada consta também estão todas certas.
Ao pedir o condomínio do apartamento para trocar o nome do proprietário para o meu, descobri que faltava pagar dois meses de condomínio até a data da escritura e que o IPTU 2021 também não tinha sido pago até abril.
O registro do imóvel poderá ser feito com essa dívida? Pelo que me consta o vendedor é que tem de pagar essa dívida.
Olá Rita Lúcia,
Agradecemos o seu contato.
Não sabemos o quão familiarizada você é com a compra & venda de imóveis, pelo que, pedimos perdão acaso estejamos apresentando informação que lhe é óbvia, porém, todo aquele que tem interesse na compra um imóvel deve adotar alguns cuidados mínimos: a obtenção de certidões atualizadas que comprovem que o imóvel realmente pertence a quem se diz vendedor/proprietário e a obtenção de certidões igualmente atualizadas que assegurem que o imóvel não está comprometido por dívida (penhora, hipoteca, dentre outros ônus) são exemplos delas.
Existe uma lista de certidões imprescindíveis a dar segurança para o comprador, de modo que fique comprovado que não há dívidas que recaiam ou possam vir a recair sobre o imóvel objeto da compra.
Por tal razão que os compradores, via de regra, contratam – ou deveriam contratar – advogados … justamente para que tenham segurança na negociação!
Se você comprou o imóvel sem solicitar essas certidões ou se não verificou o teor delas, assinando a escritura e dela fazendo constar que o imóvel não possuía ônus, restará a você tentar cobrar os valores em aberto do vendedor.
No entanto, dado o teor da escritura, a partir do registro dela você é legalmente responsável pelos pagamentos/dívidas/valores que incidem sobre o imóvel, independentemente se referentes a período anterior à venda.
Esperamos ter ajudado.
Consulte sempre um advogado!
Vendi 1 imovel através de escritura publica a qual não foi registrada no cartorio competente , fui executado sendo o valor devido bloqueado judicialmente.
O que posso fazer contra o comprador?
Caro Percival,
Em tese, você pode promover uma ação judicial para que o vendedor seja compelido a registrar a escritura pública perante o Registro Imóveis, recolhendo o imposto ITBI, bem como, reembolse as despesas arcadas por você, vendedor, na referida ação de execução.
Entretanto, casos como esse demandam uma análise das peculiaridades, mediante consulta jurídica, para a verificação e validação das providências cabíveis frente aos documentos e fatos inerentes à situação concreta havida entre comprador e vendedor.