VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.

VENDEU SEU IMÓVEL E ESTÁ SENDO COBRADO POR DÉBITO DE IPTU? ENTENDA AS CAUSAS E COMO EVITAR TRANSTORNOS.  

Em artigo anterior explicamos que o IPTU é um acessório da locação sob responsabilidade do locador que pode ser acionado pela municipalidade caso não cumpra com o pagamento. Para saber mais clique aqui.

Agora, imagine a seguinte situação: um imóvel foi vendido por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, ocorreu a transferência da posse e a quitação integral do preço. [Anos depois, o vendedor é citado em Execução Fiscal, promovida pela Prefeitura, por falta de pagamento do IPTU. Mesmo acreditando na conclusão da operação descobre que aquele imóvel, que agora pertence a outra pessoa, ainda continua vinculado ao seu nome e por conta disso ele está na dívida ativa.

Como isso acontece?

O primeiro ponto é entender, claramente, quem é o proprietário.

De acordo com o nosso Código Civil e a Lei de Registros Públicos, se o imóvel ainda consta na matrícula imobiliária como propriedade do promitente vendedor, este continua a ser o proprietário e, consequentemente, é o legitimado para ser executado judicialmente.

O Código Tributário Nacional define o fato gerador e o contribuinte do IPTU, como sendo o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Logo, a Municipalidade pode eleger o sujeito passivo da execução e, ainda, acionar proprietário e possuidor conjuntamente.

Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça entende que o promitente vendedor, enquanto proprietário do imóvel tributado na respectiva matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, é o sujeito passivo da obrigação, já que não houve a publicidade da transferência do imóvel no Registro Imobiliário.

Logo, a responsabilidade pelo débito de IPTU será do proprietário do imóvel, na qualidade de vendedor, somada à responsabilidade do possuidor do imóvel ou, neste caso, o comprador.

Como evitar essa cobrança?

1. Registrar o instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel, na respetiva matrícula, perante o Cartório de Registro de Imóveis
2. Alterar o cadastro do contribuinte, perante a Prefeitura Municipal, mediante apresentação do instrumento particular
3. Realizar a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda e efetuar seu registro no Registro de Imóveis Competente

É importante destacar que muitas decisões judiciais ainda aceitam a exclusão do promitentevendedor do polo passivo da execução fiscal quando o compromisso de compra e venda foi devidamente registrado. Entretanto, recentes decisões do STJ ampliaram a exigência sendo imprescindível o registro da escritura pública definitiva para eximir o vendedor da responsabilidade pelo débito fiscal.

Muitas vezes, as medidas preventivas para a regularização do imóvel acabam sendo deixadas de lado em razão de burocracia e custos. Como consequências negativas, o comprador sem o efetivo registro do imóvel em seu nome deixa de ter a legítima propriedade em seu patrimônio, e o vendedor, por sua vez, pode assumir a conta por uma dívida fiscal que, na prática, não foi gerada por ele.

Ficou com alguma dúvida? Escreva nos comentários. Teremos prazer em responder!

Sobre a autora:

Camila Soares – advogada, sócia na Douglas Ribas Advogados Associados. Pós-Graduada em Direito Processual Civil, pela PUC de São Paulo. Cursou Direito Imobiliário pela FMU e Estratégias Societárias, Sucessórias e Tributação pela FGV Direito. Contato: [email protected]

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