Sou Inquilino e o Imóvel foi vendido sem meu conhecimento! O que fazer?
Recentemente tratamos aqui no Blog sobre os 10 cuidados que todo inquilino deve ter ao alugar um imóvel, onde chamamos a atenção para o Direito de Preferência do locatário na compra do imóvel, assim como o dever do locador em notificar o inquilino com as condições do negócio.
A Lei do Inquilinato garante ao locatário o seu direito de tomar conhecimento da pretensão da venda do imóvel pelo locador e de manifestar o seu interesse e aceitação integral aos termos da proposta do negócio.
Para o exercício do “Direito de Preferência”, alguns requisitos deverão ser previamente preenchidos pelo locatário.
Vejamos alguns pontos importantes na situação em que o locador pretende vender o imóvel e existe um contrato de locação vigente:
O exercício do Direito de Preferência é garantido somente mediante contrato escrito.
Em outras palavras, a locação verbal não garante ao inquilino o direito de ter para si o imóvel locado, caso tenha sido desrespeitado o seu direito de preferência. Com isso, logo de início, reafirmamos a costumeira recomendação para que os contratos de locação sejam sempre firmados por escrito. Se essa não for a sua realidade, procure regularizar o quanto antes, porque o contrato escrito traz maior segurança e, nesse caso, possibilidade de exercer plenamente o direito de preferência na aquisição do imóvel, conforme será visto a seguir.
► Dever do locador em notificar sobre as condições do negócio.
O locador deve dar conhecimento, por escrito, ao inquilino sobre o negócio, indicando todas as suas condições, tais como: preço da venda, a forma de pagamento, assim como o local e horário em que pode ser examinada a documentação existente.
► Prazo de 30 dias para aceitar as condições e realizar a compra
O inquilino deve manifestar a sua aceitação integral aos termos da proposta do locador, de forma inequívoca, dentro do prazo de 30 (trinta) dias da notificação, sob pena de perder o direito de preferência. Nesse caso, o silêncio do inquilino ou mesmo a sua resposta apontando o seu desinteresse permitirão que o locador firme o negócio com qualquer terceiro, desde que respeite, evidentemente, o que foi indicado nos termos da proposta.
Verifica-se que esse é o padrão de comportamento ideal para as relações de locação: mútua transparência no trato entre as partes e reciprocidade no respeito aos seus direitos.
O que fazer quando for não foi respeitado o Direito de Preferência?
Caso o inquilino venha a ser desrespeitado no seu Direito de Preferência e tenha interesse e condições financeiras na compra do imóvel, terá dois caminhos a seguir:
1. Entrar com ação judicial para a compra do imóvel, mediante o depósito do seu valor e das despesas de transferência.
Para tanto, será indispensável que o inquilino contrate um advogado, de modo que possa ingressar com a competente ação judicial, para ter para si o imóvel locado, ou seja, para ter o imóvel registrado em seu nome, mediante o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência, desde que requisitos essenciais sejam preenchidos:
(i) ingresse com a referida ação no prazo de seis meses, a contar do registro da venda para o terceiro no cartório de imóveis; /strong>
(ii) o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da venda junto à matrícula do imóvel.
Portanto, é importante que o inquilino fique atento às ocorrências, aos cuidados e aos prazos existentes na nossa legislação. Nesse sentido, por exemplo, faça constar no contrato de locação por prazo determinado a necessidade de sua observância, caso o imóvel venha a ser vendido durante a sua vigência e a expressa concordância do locador com a averbação do contrato junto à matrícula do imóvel. Após isso, compareça ao cartório e adote as providências para o registro.
2. Pedir indenização pelo prejuízo sofrido.
Se você, na qualidade de inquilino, foi lesado em seu direito de preferência e tinha efetivo interesse na compra do imóvel, tendo, inclusive condições financeiras para tanto, terá garantido o direito de pleitear indenização pelo prejuízo sofrido, caso fique configurada alguma das situações exemplificativamente citadas abaixo:
• Firmou contrato de locação verbal;
• Firmou contrato de locação escrito, porém não fez a sua averbação junto ao Cartório de Imóveis, ou mesmo, não averbou no prazo mínimo de trinta dias;
• Não ingressou com a ação judicial para a compra do imóvel, mediante o depósito, dentro do prazo de seis meses, conforme indicado acima.
Nesse caso, todavia, atente-se à necessidade de demonstrar ao juiz, mediante prova adequada e indicativa do valor do prejuízo, que a postura do locador lhe causou danos. Na prática, para que faça jus a essa indenização, terá que convencer o julgador de que detinha meios de efetivar a compra e de que a condição de ter sido preterido no negócio lhe gerou prejuízo.
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