Lei da pandemia e as ações de despejo. Como ficaram as liminares?

Já abordamos os principais tópicos tratados no projeto de lei que trouxe regras temporárias para as relações privadas durante a pandemia. Apontamos o desfecho com a aprovação do texto final, mediante sançãopresidencial, simultaneamente aos vetos.

Um dos vetos que chamou nossa atenção é o que impede a suspensão de liminar em ação de despejo, até 30 de outubro de 2020, para hipóteses tratadas no artigo 59 da Lei nº 8.245/91 e que, evidentemente, guardassem relação com a pandemia.

Justificando o veto foi afirmado que não seria razoável retirar do locador o principal instrumento de coerção para recebimento do aluguel devido pelo locatário, além de servir como incentivo à inadimplência. Além do que, a medida proposta iria de encontro aos interesses daqueles que dependem exclusivamente do recebimento dos aluguéis para a própria subsistência.

A pandemia causou situações difíceis. Logo no início, vários aspectos da vida privada ficaram evidentes, pois trouxeram à tona a necessidade de rápida solução e intervenção como forma de equilibrar as relações ou minimizar os problemas.

A relação locatícia foi a mais afetada e demonstrou ser um assunto sensível, merecedor de atenção e atuação dos três poderes: Legislativo, Judiciário e Executivo.

Pandemia e ações de despejo. Como alguns países fizeram?

Em muitos países a tendência foi estabelecer regras transitórias para fixar medidas de proteção às pessoas em geral de forma a privilegiar a segurança e saúde, impedindo a adoção de medidas violentas e enérgicas, como é o caso da concessão da liminar para despejo no prazo de 15 dias, como também possibilitando a suspensão do pagamento dos aluguéis pelo prazo da pandemia.

Inicialmente, aqui no Brasil, essas duas medidas foram contempladas no projeto de lei amplamente discutido por juristas. Além de evitar a concessão de liminar por prazo relativamente longo, de 20 de março a 31 de dezembro de 2020, o PL também buscava estabelecer a suspensão do pagamento a critério exclusivo do locatário.

O trâmite do projeto continuou, com alteração de data e exclusão da possibilidade de suspensão do pagamento e o texto foi entregue para receber a sanção presidencial.

A restrição não foi aceita, contrariamente ao que vimos em alguns países e a decisão recebeu críticas de muitos operadores do Direito. O argumento foi de que a ausência de uma posição consolidada traria insegurança aos casos levados ao Judiciário, já que poderia haver decisões divergentes sobre o mesmo assunto, principalmente no tocante à questão do pagamento do débito da locação relacionado ao período da pandemia.

Lei da Locação e Lei da Pandemia. O que está valendo agora?

O fato é que a Lei de Locação está em vigor na íntegra, sem qualquer ressalva ou medida excepcional, já que não foi contemplada pelas regras transitórias trazidas pela Lei da Pandemia.

Com isso, continua a valer a concessão da liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo as hipóteses:

I – de descumprimento do mútuo acordo feito para o desfazimento da locação;
II – de extinção do contrato de trabalho;
II – de término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV – de morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – de permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;
VI – de necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público;
VII – de término do prazo de 30 dias notificado pelo locador para que o locatário apresentasse nova garantia da locação;
VIII – de término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia.

Embora o veto presidencial não tenha alterado as regras de despejo da Lei do Inquilinato, o Judiciário tem analisado as peculiaridades de cada caso e se movimentado para indeferir pedidos liminares de despejo ou, ao menos, suspender seu cumprimento.

Suspensão de liminar

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) já entendeu pela manutenção de suspensão do despejo liminar, sob o argumento da necessidade da reunião de esforços para diminuir os efeitos da pandemia, preservando-se os interesses da coletividade, que, neste momento, devem prevalecer sobre o direito particular:

LOCAÇÃO – Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança – Liminar – Deferimento – Excepcionalidade, entretanto, que justifica a suspensão da execução da medida, em razão da atual situação de calamidade decorrente da pandemia da COVID-19 e da ausência de prejuízo irreparável ou de difícil reparação – Agravo de instrumento provido em parte para esse fim. (TJSP; Agravo de Instrumento 2103689-31.2020.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI – Pinheiros – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2020; Data de Registro: 06/07/2020)

O outro lado da moeda

Todavia, é importante saber que decisões como essa são excepcionais e, geralmente, guardam relação com os impactos da pandemia caso haja dificuldade para pagamento dos aluguéis.

Portanto, situações de inadimplência configurada antes da pandemia tendem a ter o desfecho desvinculado da medida benéfica, conforme vemos a seguir.

1. Em parecer recente, o TJSP fez valer os termos da lei e corroborou a decisão de 1º grau que concedeu a liminar para desocupação do imóvel, porém, ampliou o prazo legal de 15 para 45 dias, justamente ponderando a crise sanitária e, também, por se tratar de dívida anterior ao início da pandemia:
   AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. Débito locatício muito superior ao valor da caução prestada no início da locação. Inadimplemento incontroverso, que é anterior à declaração da pandemia de Covid-19 pela OMS. Proibição à decretação de despejo prevista no projeto de lei 1.179/2020 que foi vetada pelo Presidente da República e não consta na Lei 14.010/2020. Requisitos para a concessão da liminar presentes. Magistrado “a quo” que, ademais, concedeu prazo suplementar de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel em razão da situação de crise sanitária e econômica que assola o país. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2126413-29.2020.8.26.0000; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jacareí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/07/2020; Data de Registro: 10/07/2020)

Vivemos agora um momento peculiar com flexibilização das medidas de isolamento. Com isso, verifica-se que as decisões no sentido de suspender as liminares tendem a diminuir cada vez mais, por duas razões:

1. não encontram amparo na lei; e
2. se mostram mais distantes do panorama inicial da crise sanitária.

Além disso, o Judiciário está bem atento às situações concretas e sabe quais, realmente, necessitam de medida excepcional e temporária para suspensão da concessão da liminar.

Nossas recomendações:

• para o locador: se não houver acordo com o seu inquilino, a Justiça tende a amparar seu pedido de despejo, inclusive com a aprovação de medida mais enérgica por meio da concessão da liminar;
• para o locatário: se não chegar a uma solução amigável com o dono do imóvel, procure priorizar o pagamento do aluguel, ou, até mesmo, busque um imóvel com custo mais baixo, evitando a possível decretação do seu despejo por falta de pagamento.