ALTERAR A DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO FICOU MAIS FÁCIL?

Em tempos de pandemia, Airbnb, home office e novos formatos de trabalhos trazidos pela tecnologia, nunca se falou tanto em destinação do edifício, haja vista que em alguns condomínios residenciais, o exercício de certas atividades profissionais em home office causaram problemas entre vizinhos.

Portanto, destinação do edifício diz respeito à finalidade para qual as unidades que o compõem foram projetadas, ou seja, uso residencial, comercial ou misto. 

Não há dúvida de que o novo contexto trouxe complexidade para as relações nos condomínios e tornou evidente a necessidade de que se faça ampla interpretação para solucionar conflitos envolvendo interesses individuais e coletivos.

Exemplos práticos:

1. O aumento avassalador do home office em ambientes estritamente residenciais em um momento atípico reforçou a necessidade de bom-senso e empatia da comunidade.
2. A possibilidade de auferir renda mediante a colocação do imóvel residencial em anúncios de plataformas digitais, como o Airbnb, trouxe rapidez, flexibilidade e maior probabilidade de negócios em razão do alcance dos mecanismos tecnológicos.
3. As redes sociais consolidaram o trabalho dos influencers que, na maioria das vezes, podem atuar de qualquer lugar e a qualquer hora. Na prática, por trás da atuação desses profissionais, pode haver o aumento da circulação de pessoas (fotógrafos, videomakers, assessores) nos corredores dos edifícios residenciais e alta demanda da portaria para receber, separar e organizar as entregas, os chamados “recebidos”.

Esses exemplos sinalizam os problemas que podem ser gerados em razão do comportamento dos moradores e dos visitantes, sendo que o ponto de partida para examinar quem está com a razão é compreender o local onde se passam.

É a contextualização do conflito.

E o que usar para ajudar a nortear os conflitos?

A própria convenção do condomínio.

Trata-se da regra maior do condomínio e funciona como um documento de identidade do edifício.

A exigência para que na convenção condominial se faça constar expressamente a finalidade a que as unidades se destinam é uma novidade trazida pelo Código Civil de 2002. Logo, no Código Civil de 1916 não existia essa previsão, tampouco na Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre condomínios em edificações.

Por essa razão, eventualmente podem existir condomínios formados antes de 2002 que não tenham a sua finalidade expressa (residencial, comercial ou mista) em sua convenção, embora tenham se formado e se guiado pelo ambiente construído ao longo do tempo.

Onde queremos chegar?

Nas discussões envolvendo problemas surgidos dos comportamentos e usos atuais dos imóveis, a destinação do imóvel é a bola da vez.

Os juízes costumam dar o peso máximo para o que consta na convenção e isso é absolutamente correto.

Ocorre que recente lei trouxe importante mudança para a vida em condomínio (Lei nº 14.405/2022 que alterou o artigo 1.351 do Código Civil). Essa lei teve origem no Projeto (PL) nº 4.000/2021, de iniciativa do Senador Carlos Portinho, sob a justificativa de atualizar a legislação no tocante a esse aspecto do direito condominial.

Antes:

Art. 1.351. Depende da alteração de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Agora:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Outra justificativa para a mudança na lei, que não mais exige unanimidade para alterar a destinação do condomínio, foi o fato de que a fixação de quórum para a mudança da “destinação” para cada edifício ou unidade imobiliária foi instituída pelo Código Civil em 2002. Nem o Código anterior, nem a Lei nº 4.591, de 1964, que disciplinava o condomínio edilício até então, continham regra equivalente.

Há quem discorde da legalidade da alteração (o que chamamos tecnicamente de ‘constitucionalidade’ da medida), em razão da possibilidade de impactar quem já é proprietário atualmente, trazendo grave prejuízo e desrespeito ao seu direito.

Por outro lado, existem opiniões que defendem ter sido razoável a medida por entender que consagrou o interesse coletivo e não o individual, pois bastava um único morador ser contrário à alteração da destinação para impedir que a vontade da maioria pudesse ser feita.

De fato, nas nossas vidas, poucos assuntos devem contar com a exigência do fator unanimidade. Na convivência em condomínio é preciso ter muito discernimento e atenção para com o interesse coletivo, mas sem fragilizar sobremaneira o direito de propriedade também fortemente protegido.

Só o tempo, com as ocorrências práticas, mostrará se flexibilizar a regra trazida pelo Código Civil de 2002 foi uma boa ideia.

Vamos acompanhar!

E você? Acha que 100% dos proprietários devem concordar com a mudança da destinação do edifício ou achou adequada a alteração da lei?