Será que a Justiça vai proibir a locação via Airbnb em condomínios residenciais?

Em dezembro de 2021 publicamos aqui no blog artigo abordando a posição do STJ – Superior Tribunal de Justiça – sobre a locação via Airbnb em condomínios residenciais. Se tiver interesse na leitura, clique aqui.

Passados quase 04 anos, o tema continua espinhoso, suscitando discussões em juízo, basicamente por parte daqueles que têm imóveis em condomínios cujas convenções proíbem a locação pela plataforma on-line, como também de condomínios que buscam impedir que proprietários promovam locação por Airbnb nas suas dependências.

O objetivo desse artigo não é a indicação dos recentes julgados, suas partes, tampouco dos números de processos. Nosso foco aqui recai nas razões defendidas por cada um dos lados envolvidos, sejam proprietários interessados em colocar os seus imóveis na plataforma, sejam os condomínios que buscam a proibição, assim como a linha de entendimento que vem sendo adotada pelos tribunais para dirimir os conflitos e a tendência que esse dilema tende a seguir perante o Poder Judiciário.

Argumentos em favor da permissão do Airbnb em condomínios

Dizem os defensores da licitude da contratação de locação por Airbnb em condomínio que restringir tal prática é uma violação ao direito de propriedade. Ademais, não existe no ordenamento jurídico uma norma que proíba ou vede negócios via Airbnb, tratando-se de uma espécie atípica de locação por temporada, modalidade que tem previsão na Lei do Inquilinato.

Argumentos em favor da proibição de Airbnb em condomínios

Em contrapartida, aqueles que defendem a proibição do Airbnb em condomínios sustentam que:

– ainda que houver previsão na convenção condominial, tal prática desvirtua a finalidade residencial do edifício, conferindo à moradia caráter comercial;

– a alta rotatividade dos ocupantes dos imóveis Airbnb compromete a segurança do condomínio, por vezes seu sossego, quiçá a saúde dos moradores;

– partindo do princípio de que os interesses da coletividade devem prevalecer sobre os interesses individuais, mostra-se legítimo impor restrições ao direito de propriedade, tendo em vista que sua finalidade é propiciar harmonia aos moradores, observando-se os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade;

– o Airbnb se assemelha ao contrato de hospedagem, o que está em desacordo com a locação, máxime com a finalidade dos condomínios residenciais;

– ainda que se admita tratar-se de locação por temporada, a Lei do Inquilinato não prevê contratação por prazo inferior a 90 dias, sendo a locação por semana, três dias ou até mesmo um dia totalmente irregular.

E como tem se posicionado a Justiça atualmente?

As decisões de primeira instância e até mesmo nos tribunais estaduais não são uníssonas. Divergem, conforme particularidades de cada caso e de acordo com o entendimento dos magistrados responsáveis pelas causas.

Já perante o STJ, tribunal a quem cabe analisar os recursos depois que há julgamento pelos tribunais estaduais, tem havido certa convergência, qual seja: desde que a convenção de condomínio determine que a finalidade do edifício é exclusivamente residencial, auferir renda mediante sucessivas e rotativas locações de curto ou curtíssimo prazo implica em descaracterização da destinação do condomínio, o que não deve ser permitido.

Merece destaque que há julgados do STJ que vedam o Airbnb, a despeito da convenção de condomínio não proibir ou nada dizer sobre essa prática. Isso porque se entendeu que o direito de propriedade deve guardar harmonia com a segurança, a tranquilidade e a saúde dos demais condôminos que integram a comunidade condominial. É o interesse coletivo se sobrepondo ao individual!

O que está por vir sobre o tema?

Não temos o dom da futurologia, sendo certo que com alguma frequência os tribunais alteram entendimentos que até então eram pacíficos sobre determinados assuntos – o que ainda não se pode afirmar sobre essa questão.

No entanto, partindo da premissa de que Direito é bom senso e levando-se em conta todo o panorama exposto nas breves linhas acima, ousamos arriscar que a tendência é que o bem-estar da coletividade seja assegurado, em detrimento da vontade e do direito individual. Significa dizer, a nosso ver, que quando o assunto estiver maduro o bastante, haverá consolidação de entendimento proibindo o Airbnb em condomínio residencial, salvo se determinada coletividade, ou seja, a maioria dos proprietários de um condomínio específico assim concordar com essa prática, autorizando-a expressamente na convenção do condomínio.

Ademais, não será difícil que o tema seja levado ao STF, a mais elevada Corte do país, haja vista que envolve direito de propriedade, um direito fundamental, previsto na Constituição Federal.

Só o tempo vai dizer se temos razão ou não a respeito da tendência que arriscamos afirmar acima, sobretudo diante da imprevisibilidade das decisões do STF.

Quem sabe daqui a quatro anos abordaremos novamente esse delicado assunto?

Falando nisso…

O Airbnb está envolvido em polêmica quando o assunto é moradia, não só no aspecto condominial, mas também em se tratando de política habitacional. Algumas cidades ao redor do mundo estão proibindo o modelo de locação de imóveis por plataformas digitais.

É o caso de Barcelona, por exemplo, onde o prefeito decidiu que os aluguéis de curto prazo estarão proibidos a partir de novembro de 2028[1]. A medida tem como objetivo combater a crise habitacional que tem afetado negativamente residentes e trabalhadores locais devido ao aumento descontrolado dos preços de locação dos imóveis, o que se credita à elevada procura por parte dos turistas nas plataformas on-line. Nova York e Berlim já implementaram regulamentações similares ou até mais rígidas.

Estas medidas apontam que o dilema pode ir muito além dos muros do condomínio.

[1] https://exame.com/mundo/barcelona-vai-proibir-aluguel-de-apartamentos-para-turistas-ate-2028-entenda/