Sublocatário inadimplente. Quem deve pagar a conta perante o locador?

Em se tratando de sublocação de imóvel, é importante dispensar atenção para algumas regras que asseguram transparência, conferindo segurança à relação locatícia, evitando certos desdobramentos que podem advir quando o inquilino resolve sublocar o imóvel por ele alugado.

Sublocação “é o contrato pelo qual o locatário (inquilino), assumindo a posição de sublocador, cede o uso e gozo da coisa locada, em parte ou totalmente, a um terceiro, que se denomina sublocatário, mediante remuneração”.[1]

Diferente da cessão da locação, na qual ocorre a substituição da parte locatária ou locadora por outra pessoa, na sublocação o locatário permanece responsável pelo vínculo locatício, relacionando-se diretamente com o locador.

Abaixo, destacamos aspectos importantes da sublocação que você precisa saber:

1) A sublocação, em regra, depende de autorização prévia e por escrito do locador.

Portanto, a sublocação sempre precisa de autorização, sob pena de configuração de infração grave ao contrato, autorizando, inclusive, a rescisão do contrato mediante ação de despejo.

Conclui-se, com isso, que os contratos verbais de locação que porventura autorizem a sublocação verbalmente trazem em si a fragilidade e a insegurança de eventual infração contratual que pode colocar em xeque, a qualquer momento, a manutenção do próprio contrato.

2) Na sublocação não há relação contratual entre o locador e o sublocatário.

Por isso, o locador não pode mover ação de despejo contra o sublocatário, mas sempre contra o locatário, embora o sublocatário tenha a responsabilidade subsidiária pela dívida do locatário.

Os aluguéis do sublocatário são devidos ao sublocador. Não tem o locador legitimidade para recebê-los.

3) Terminado o contrato de locação, o contrato de sublocação não pode ter continuidade.

O locador não pode ser atingido pela sublocação, com a continuação no imóvel de alguém com quem não tem relação contratual.

Vejamos um exemplo prático de caso que chegou ao Judiciário envolvendo a sublocação, cuja autorização teria se dado de modo verbal, o que não ficou claro para o juiz. Todavia, o desfecho não teve relação com a existência de autorização ou não da sublocação, conforme veremos a seguir:

Em São Vicente[2], um locador ingressou com ação de despejo e cobrança em face do locatário, alegando falta de pagamento dos aluguéis e acessórios, como também infração contratual em razão de sublocação não autorizada. Aliás, segundo o locador, o contrato vedava expressamente a sublocação!

O locatário alegou que havia sublocado o imóvel mediante autorização verbal, já que o imóvel não mais lhe era adequado. Entretanto, como geralmente ocorre nos combinados verbais, não teve êxito na comprovação de sua alegação. Entretanto, é importante não perder de vista que a autorização teria que ser por escrito, requisito não comprovado logo de início.

Conclusão, o locatário foi condenado a pagar a dívida perante o locador, conforme o entendimento do julgador:

“Ainda que se admita como verdade que o autor concordou com a sublocação, é fato que a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e outros encargos permanece com o locatário. O locatário responde perante o locador, e o sublocatário responde perante o locatário (locador da sublocação). As relações são autônomas, de modo que o inadimplemento do sublocatário não exime o locatário do pagamento de suas obrigações”.

Logo se vê a importância de se compreender bem os desdobramentos das contratações, se locação ou sublocação, para que a melhor escolha seja feita para garantir os objetivos das partes.

Em termos práticos, se a ideia for se desvincular da contratação-base de locação, o caminho pode ser a cessão da locação ou até mesmo o acordo para o desfazimento. Caso o objetivo seja formar uma outra relação vinculada ao mesmo imóvel, que pode ser parcialmente sublocado, a sublocação é a solução, desde que autorizada por escrito.

Recomendamos que as duas relações sejam bem dispostas em contratações escritas e que o sublocatário se atente para as previsões existentes no contrato-base, afinal o locatário não poderá oferecer mais direitos do que aqueles que lhe são concedidos no seu contrato de locação.

[1] Vocabulário Jurídico – De Plácido e Silva – 18ª edição, Editora Forense

[2] Processo nº 1003666-46.2015.8.26.0590 – 2ª Vara Cível – Foro de São Vicente – Comarca de São Vicente