Fiança na locação comercial: como fica a penhora do bem de família após precedente do STF?

Já comentamos anteriormente no blog sobre a importância da garantia da locação, tendo alertado em outra ocasião para as exceções legais na proteção ao bem de família, dentre elas, se a dívida decorrer de fiança dada em contrato de locação.

Recentemente, ambos os assuntos vieram à tona, já que o Supremo Tribunal Federal (STF) colocou em xeque a garantia do fiador no contrato de aluguel, tendo decidido que, mesmo com o previsto na lei nº 8.009/90 que permite que o imóvel de família do fiador pode ser vendido para pagamento de dívida de locação, a regra não valeria para todos os casos.

Cabe destacar que, embora o caso julgado pelo STF tenha dito respeito a um contrato de locação comercial, em tese (quanto à garantia), a lei não faz distinção entre a locação para fins não residenciais e residenciais. Na prática, pode haver certa insegurança jurídica para as contratações e consequentemente poderá impactar nos negócios imobiliários, trazendo mais barreiras para os locatários e tornando-os mais custosos.

Em razão disso, os efeitos poderão ser sentidos inclusive nas locações para fins residenciais, nas quais a fiança ainda é a garantia mais comum, sendo a única na qual o locatário não precisa desembolsar nenhum valor. A repercussão dessa nova controvérsia dependerá dos futuros julgados.

Acreditamos que a decisão do STF poderá ser tida como uma oportunidade para que os locadores percebam que a garantia da fiança não seja tão importante e segura quanto imaginam, posto que quando o locatário não pagar o aluguel e não existir a garantia, a lei permite ordem de despejo e liberação do imóvel em até 15 dias, ação mais rápida e concreta do que no caso de garantias, que pode levar meses ou anos.

O fato é que essa decisão trouxe a importância de uma constante e efetiva gestão dos contratos de locação, tanto pelo locador como por parte das administradoras de imóveis, até mesmo para avaliação sobre a equivalência entre os valores envolvidos e os riscos presentes.

O momento atual mostra que os cuidados do locador tornaram-se ainda mais notáveis, pois devem avaliar se a garantia indicada no contrato oferece alguma disponibilidade patrimonial e possibilidade de êxito em eventual procedimento de execução em face do fiador, o que gerará insegurança jurídica se o seu único imóvel for um bem de família.

A partir da análise de cada contrato e cada caso, será necessário conduzir renegociações com os locatários e garantidores para eventual alteração de garantia.

Caso tenha alguma dúvida sobre o seu contrato, recomendamos a assessoria de um advogado para que possa auxiliá-lo na avaliação de risco em razão da modalidade de garantia escolhida.

O que achou do entendimento do STF sobre o tema?

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