A construtora que vende imóvel na planta ou em fase de construção pode exigir do comprador a correção monetária do saldo devedor?

Nos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em fase de construção, é comum nos depararmos com a previsão de incidência de correção monetária do saldo devedor nos casos de parcelamento. Geralmente são utilizados dois índices: o INCC até a conclusão da obra e o IGPM ou o IPCA após a conclusão da obra.

A incidência do INCC (correção monetária) está amparada por lei, porém, tal correção deve seguir alguns critérios também previstos na legislação, mas que em muitos casos não são bem observados e deixam o comprador em desvantagem, quais sejam:

1. contratos com previsão inferior a 12 meses não permitem a incidência de correção monetária ou de reajuste, conforme a Lei 10.192/2001, art. 2º e §1°[1];

1. contratos com previsão inferior a 36 meses devem respeitar a correção monetária realizada com periodicidade de 12 meses, ou seja, a correção deve incidir após 12 meses (conforme arts. 46 e 47, da Lei 10.931/2004);

1. contratos com previsão mínima de 36 meses podem prever a incidência de correção mensal (conforme arts.  46 e 47[2], da Lei 10.931/2004).

A despeito da lei ser expressa com relação aos prazos e incidência da correção, não são raros os casos em que as construtoras não observam o texto legal e realizam o reajuste do saldo com a incidência de correção mensal em contratos cujos prazos não permitem essa periodicidade.

Pior do que isso, na tentativa de burlar a lei algumas construtoras acrescentam mais parcelas ao contrato, que muitas vezes são desproporcionais aos pagamentos regulares, justamente para atingir o prazo para correção mensal.

Mas, tenha calma, ainda que você possa ter sido submetido à situação semelhante ou conhece pessoa que passou por isso, há possibilidade de recorrer ao Judiciário para ser indenizado, conforme casos recentes que indicamos a seguir:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. PERIODICIDADE MENSAL. PRAZO CONTRATUAL INFERIOR A 36 MESES. PRESCRIÇÃO. Prazo decenal. Precedentes desta E. Corte. Prescrição trienal afastada. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE REAJUSTE. É vedado o reajuste mensal das parcelas do preço do imóvel em contratos com prazo inferior a 36 meses. Inteligência do art. 46 da Lei 10.931/2004. Última parcela vencida no 30º mês de vigência do contrato. Má-fé caracterizada. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Restituição em dobro dos valores pagos a maior, considerando-se a incidência de correção monetária anual. Inteligência do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Sentença reformada. SUCUMBÊNCIA. Verbas sucumbenciais impostas exclusivamente à ré. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1020163-38.2024.8.26.0100; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2024; Data de Registro: 30/10/2024).

APELAÇÃO – COMPRA E VENDA – CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL INDEVIDA – CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A 36 MESES – PARCELA FINAL INCLUÍDA COM INTUITO DE PROLONGAR O CONTRATO – APLICAÇÃO DA CORREÇÃO ANUAL – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação Cível 1034657-05.2024.8.26.0100; Relator (a): Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 42ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/10/2024; Data de Registro: 29/10/2024).

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Imóvel – Ação revisional cumulada com repetição de indébito proposta pelo comprador – Pedidos de declaração de abusividade de cláusula contratual que prevê incidência de correção monetária com periodicidade mensal e de restituição em dobro dos valores pagos a maior – Sentença de parcial procedência – Apelo da ré – Preliminar rejeitada – Correção monetária mensal das parcelas – Vedação legal – Artigo 46 da Lei nº 10.931/2004 – Inconstitucionalidade da norma não verificada – Devolução do indébito em dobro – Cabimento parcial – Aplicação da modulação dos efeitos determinada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos EAREsp 600.663/RS – Juros de mora – Termo inicial – Ar go 405 do Código Civil – Sucumbência recíproca em proporções distintas – Recurso parcialmente provido (TJSP; Apelação Cível 1172533-36.2023.8.26.0100; Relator (a): Carlos Henrique Miguel Trevisan; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 39ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/10/2024; Data de Registro: 25/10/2024).

Importante ter em mente que a incidência da correção monetária foi apenas uma das várias questões que envolvem os contratos de imóveis na planta ou em construção, então, prudente ser diligente e contar sempre com o auxílio de um advogado especialista para assessorá-lo especialmente antes de assinar o  contrato.

Sabemos que a aquisição de imóvel é coisa séria e que muitas vezes envolve boa parte do capital acumulado ao longo de anos, portanto, a segurança na negociação é essencial para se evitar muitos problemas. Acaso não tenha tido a assessoria de um advogado para analisar o contrato antes da assinatura e esteja passando por essa situação, não hesite em procurar um profissional de confiança para ajudá-lo na busca dos seus direitos junto à construtora.

[1] Art. 2o -É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

§ 1o – É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

[2] Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

(…)

 Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46. Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste artigo.