Venda de imóvel quitado e posterior falecimento do vendedor antes da escritura. É necessário inventariar?

Com frequência nos deparamos com a seguinte dúvida em processos de regularização imobiliária:

O que fazer quando o promitente vendedor assina o compromisso de compra e venda, recebe o pagamento integral em vida, mas falece antes da outorga da escritura pública definitiva?

Nesse cenário, surge a discussão se os herdeiros teriam que necessariamente abrir ou registrar o inventário do imóvel antes de transferir a propriedade, ou se a transferência pode ocorrer diretamente por adjudicação compulsória ou alvará judicial.

Pela lógica, o ideal seria que o comprador não tivesse problemas com a transferência do imóvel, mas muitos acabam tendo que se socorrer do Poder Judiciário para sanar as exigências dos cartórios de registros de imóveis.

Vamos aos casos concretos julgados nos Tribunais de São Paulo e Santa Catarina.

Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) [1]

O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão de primeiro grau para afastar expressamente a exigência de abertura de inventário sob os seguintes fundamentos:

• Exclusão do Acervo Hereditário: como o negócio foi celebrado e o preço totalmente quitado enquanto os vendedores estavam vivos, o imóvel já não integrava o acervo hereditário no momento do óbito (abertura da sucessão).
• Mera Providência Administrativa: a outorga da escritura pública definitiva aos adquirentes constitui obrigação de fazer de caráter eminentemente administrativo, não havendo necessidade do formalismo do inventário.
• Suprimento Judicial da Vontade: a decisão judicial proferida na ação de adjudicação compulsória substitui a declaração de vontade dos vendedores falecidos e serve como título hábil direto para a transferência de propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC)[2]

Na mesma linha de raciocínio, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) manteve a sentença de procedência da ação de adjudicação compulsória ajuizada pelos compradores com o seguinte entendimento:

• Cumprimento da promessa: os herdeiros do proprietário falecido têm o dever jurídico de cumprir a promessa de venda realizada e quitada quando o falecido em vida.
• Obrigação válida: o falecimento do vendedor não extingue a obrigação contratual validamente assumida e adimplida, devendo ocorrer a transferência da propriedade.
• Afasta-se a necessidade de inclusão do bem em partilha ou sobrepartilha, viabilizando-se a adjudicação compulsória diretamente aos compradores/sucessores da compra.

Conclusão

As decisões alinhadas dos Tribunais de Justiça de São Paulo e Santa Catarina conferem maior efetividade aos princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da celeridade processual.  

Assim, o comprador que cumpriu sua prestação de pagamento em vida não deve ser submetido às delongas e custos burocráticos de um inventário do vendedor falecido para regularizar a sua propriedade no Registro de Imóveis.

[1] TJSP, Apelação Cível nº 1112036-27.2021.8.26.0100, Rel. Des. Mônica de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, julgado em 26 de fevereiro de 2026.

[2] TJSC, Apelação nº 5003960-48.2020.8.24.0028/SC, Rel. Des. Substituto Gustavo Henrique Aracheski, julgado em 30 de julho de 2026.