STF considera constitucional execução extrajudicial para retomar imóvel financiado

Recente julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) declarou a constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), validando o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, que sofreu recentes modificações pela Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023.

Execução extrajudicial???

Isso existe?!

Sim, vamos às explicações!

Ao comprar um imóvel com alienação fiduciária, medida prevista na Lei nº 9.514/1997, o comprador (e devedor) transfere por determinado tempo a propriedade do imóvel ao credor como garantia da dívida (no caso o financiamento). Acaso não paga a dívida, o imóvel se consolida como propriedade do credor, que pode levar o imóvel a leilão, buscando vendê-lo para satisfazer o seu crédito. Trata-se de execução extrajudicial prevista na referida lei, também conhecida como Lei da Alienação Fiduciária.

Portanto, a alienação fiduciária nada mais é do que a transferência temporária por parte do devedor, da propriedade do imóvel por ele financiado junto ao credor, como garantia do pagamento da dívida.

Ocorre que diante da falta de pagamento da dívida, por vezes a execução extrajudicial prevista na Lei da Alienação Fiduciária tinha sua validade questionada em juízo pelo devedor, que argumentava, basicamente, que a perda da sua propriedade apenas seria admissível observando-se o devido processo legal, a ampla defesa e o contraditório, ou seja, perante o Poder Judiciário. O tema foi tido como de repercussão geral, o que levou ao julgamento do STF.

Qual o entendimento do STF?

Por maioria de votos, o STF entendeu que “é constitucional o procedimento da Lei 9.514/97 para execução da cláusula de alienação fiduciária e garantia, haja vista compatibilidade com as garantias previstas na Constituição Federal.”

Decidiu-se, então, pela legalidade da execução extrajudicial, corroborando o que consta da Lei de Alienação Fiduciária.

O julgamento salientou ainda que se o devedor se sentir prejudicado, poderá recorrer à Justiça, de modo que não se deveria, de plano, decretar a inconstitucionalidade da lei e do procedimento por ela criado para facilitar o crédito, ampliando, estendendo e aprimorando o sistema de financiamento de imóveis.

Trata-se de assunto bastante relevante, na medida em que a partir do momento em que os credores gozam de maior segurança, naturalmente há maior oferta de crédito, menores custos e um maior número de mutuários pode se beneficiar do financiamento imobiliário.

Tal julgamento, portanto, confere maior segurança aos credores e deve viabilizar mais operações de mútuo imobiliário, contribuindo com a diminuição do custo das operações de crédito e do próprio déficit habitacional.

Motivos que podem anular o leilão extrajudicial

A despeito de ter sido reconhecida a validade da execução extrajudicial nos contratos de financiamento imobiliário, para aqueles que possuem imóvel financiado e enfrentam problemas com seus credores, importante ter em mente que há determinadas ocorrências (ou inocorrências) que podem levar à suspensão ou até mesmo à anulação do temido leilão extrajudicial.

Apenas a título de exemplo, citamos 05 motivos que têm o condão de anular o leilão extrajudicial ou suspender sua realização:

1. Falta de intimação da esposa ou do marido de quem deve;
2. Publicação do edital do leilão com ao menos 03 dias de antecedência;
3. Falta de intimação pessoal para que o devedor realize o pagamento dos valores atrasados no prazo de 15 dias;
4. Erro de cálculo no valor da dívida;
5. Valor do imóvel tido como preço vil (assim entendido como sendo muito abaixo do valor de mercado).

Como se vê, embora a execução extrajudicial seja constitucional, algumas circunstâncias podem decretar a ilegalidade em casos concretos.

Encerramos esse artigo ressaltando a importância de contar com advogado especializado da sua confiança para avaliar o caso concreto e verificar a possibilidade de que a cobrança extrajudicial seja afastada, suspensa ou reduzida.