Inquilinos recorrem à justiça para alterar índice de reajuste dos aluguéis

No Direito, existe um princípio que afirma que o contrato faz lei entre as partes. Mais do que atribuir obrigatoriedade ao que foi definido de comum acordo pelas partes, tal princípio confere segurança jurídica para os contratantes e para toda a sociedade.

No entanto, para a melhor doutrina e a atual jurisprudência não se pode considerar tal princípio como absoluto. Na prática, é necessário preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, assim como respeitar a sua função social.

Conceitualmente, equilíbrio econômico-financeiro é autoexplicativo. Já a função social do contrato, em resumo, é um limite imposto à autonomia da vontade e à obrigatoriedade do que foi contratado, com vistas a preservar a dignidade da pessoa e os interesses coletivos.

É com base nessas teorias que privilegiam direitos que transcendem interesses individuais que inquilinos com contratos de locação reajustados anualmente com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), índice comumente adotado pelo mercado imobiliário, estão buscando socorro junto ao Poder Judiciário para tentar mudar o índice de correção, de modo que seja aplicado o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

DIFERENÇA GRITANTE ENTRE OS DOIS ÍNDICES

Metodologias distintas para cálculo dos índices

Não por acaso os percentuais entre os dois índices de correção são brutalmente diferentes:

O IGP-M é calculado pela FGV (Faculdade Getúlio Vargas) e sua composição advém da média aritmética ponderada de outros três índices (60% do IPA – Índice de Preços por Atacado, 30% do IPC – Índice de Preços ao Consumidor e 10% do INCC – Índice Nacional do Custo da Construção.

O IPCA é apurado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e tem como parâmetro o custo de vida de famílias com renda de 01 a 40 salários-mínimos nas regiões metropolitanas. Além do mais, é o índice utilizado pelo Banco Central para a indicação da inflação, portanto, mostra-se mais condizente com a realidade do brasileiro médio.

Pandemia e mercado geraram distorções extraordinárias

O que os locatários argumentam ao judicializar é que o advento da pandemia e a reviravolta por ela causada no mercado, de forma geral, causaram distorções atípicas no IGP-M, fazendo com que o índice não tenha se limitado a recompor o poder aquisitivo da moeda.

Segundo os inquilinos, estava havendo um “inchaço” no aludido fator de correção, que o deixou em descompasso com a minguante realidade econômica enfrentada pela sociedade, carregando ao IGP-M caráter remuneratório, além da correção monetária.

Incerteza jurídica

As decisões judiciais que concederam alteração do IGP-M para o IPCA ainda não são definitivas. Muitas suscitaram recursos, pendentes de julgamento. Significa dizer que não sabemos o que prevalecerá, em termos de entendimento, sobre o tema nas instâncias superiores.

Importante salientar que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já enfrentou a questão em 2003, quando foi contrário à substituição dos índices contratados na locação.

Resta saber se, desta vez, o STJ decidirá na linha do julgamento anterior, ou adotará outro posicionamento diante da nova realidade que os brasileiros têm enfrentado com a pandemia do novo coronavírus.

Recomendações

Se você está negociando a contratação de um novo aluguel, ideal que seja eleito o IPCA como índice para correção. Como já pontuado, mostra-se mais justo, equilibrado e próximo da realidade.

Para os contratos em andamento, existindo previsão para reajuste pelo IGP-M, para o locador, vale considerar flexibilizar até mesmo para manter seu imóvel locado, bem como para evitar problemas de atraso ou inadimplemento.

Para o locatário, igualmente vale a definição de um meio-termo quanto ao percentual a ser adotado para correção tende a evitar os dissabores, custos e riscos do litígio judicial.

O assunto não é pacífico. Para definir o melhor caminho consulte um profissional capacitado para avaliar caso a caso, conforme:

• peculiaridades de cada relação locatícia
• destinação do imóvel
• tempo que vem sendo ocupado
• partes envolvidas
• os riscos passíveis de serem assumidos de acordo com a estratégia escolhida.

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