Vendeu imóvel e não registrou no cartório? Entenda os riscos do vendedor com as dívidas de condomínio!

Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, sobretudo um apartamento ou casa em condomínio, é crucial entender quem paga a conta das dívidas condominiais. Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe mais clareza sobre o tema, especialmente quando há um contrato de promessa de compra e venda sem registro.

Afinal, quem deve? O vendedor ou o comprador?

Em regra, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio recai sobre quem se beneficia dos serviços do condomínio, ou seja, o comprador ou o locatário que está morando no imóvel. Entretanto, a dívida de condomínio tem uma característica peculiar: ela é “propter rem”, isto é, trata-se de dívida que acompanha o imóvel, recaindo diretamente sobre o bem, independentemente da pessoa que o possua.

O que foi discutido no caso julgado pelo STJ?

No caso concreto[1], a Companhia de Habitação Popular de Curitiba (COHAB/CT), mediante contrato de compromisso de compra e venda, prometeu vender um imóvel em 1985, mas o promissário comprador, já na posse do imóvel, não pagou as taxas de condomínio de 1987 a 1996. O condomínio cobrou o promissário comprador na justiça e, como ele não pagou a dívida, a penhora recaiu sobre o próprio imóvel, que ainda estava no nome da COHAB, proprietária na matrícula do imóvel e promissária vendedora.

A COHAB alegou que não deveria ser responsável pelos débitos, pois não tinha mais a posse do imóvel, sendo certo que o condomínio tinha ciência inequívoca da venda. Contudo, o STJ, ao analisar o caso e, apesar das referidas circunstâncias, reforçou que a natureza “propter rem” da dívida condominial permite que o imóvel seja penhorado, mesmo que a promissária vendedora não tenha participado da ação de cobrança inicial.

O que isso significa na prática?

Ainda que a promissária compradora já esteja na posse do imóvel e o condomínio tenha sido formalmente comunicado sobre a venda, o vendedor (proprietário registrado no cartório de imóveis) pode ser considerado responsável pela dívida. Isso acontece porque o imóvel em si é a garantia do pagamento dessas despesas, diante da natureza “propter rem”, independentemente da disposição de vontade das partes contratantes.

Em outras palavras, o condomínio, credor de obrigação “propter rem”, não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros, sendo legítima a cobrança sobre o imóvel do proprietário do imóvel.

Como se proteger diante disso?

– Clareza na responsabilidade entre as partes: É recomendável que o compromisso de compra e venda contenha uma cláusula de isenção de responsabilidades do vendedor quanto às despesas e tributos que recaem sobre o imóvel após a entrega da posse.

Porém, essa é uma relação exclusivamente entre vendedor e comprador para eventual notificação buscando uma solução amigável pelo comprador e, se necessário, uma ação regressiva contra ele perante o Judiciário.

– Transparência ao condomínio sobre a venda: É relevante efetuar a comunicação formal ao Condomínio para que atualize seus cadastros para futuras cobranças.

Sendo assim, em um processo de venda e compra, a assessoria jurídica é fundamental para oferecer segurança jurídica ao cliente, a título de exemplo, negociar, analisar documentação, formalizar o instrumento de compra e venda com cláusulas que minimizam os riscos do negócio; regularizar a situação do imóvel, cuidar de todo o processo até a lavratura da escritura e assegurar que eventuais passivos não impactarão a segurança do negócio.

Conte com a advocacia preventiva evitando complicações e custos no futuro!

[1] REsp 1.910.280 – PR, julgado em 03/04/2025.