O que muda na locação quando a locatária for pessoa jurídica e o imóvel se destinar a um dos seus empregados?

As locações de imóveis urbanos tratadas na Lei nº 8.245/91 podem ser divididas em locação residencial, para temporada e não residencial.

Referida lei traz uma série de regras a serem observadas conforme a modalidade da locação, inclusive com impacto no seu término, de acordo com o prazo contratualmente fixado e as condições para a renovação.

Há um caso peculiar de locação tida como não residencial, inovação trazida pela Lei nº 8.245/91, que, na maioria das vezes, passa despercebido principalmente àqueles que vão alugar os seus imóveis para pessoa jurídica que tem como objetivo destiná-lo ao uso de um dos seus sócios ou empregados.

Estamos falando desse artigo:

“Art. 55. Considera–se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar–se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados”.

A diferença é bastante relevante na medida em que provoca impacto no término do contrato por prazo determinado, conforme explicaremos abaixo.

Sabe-se que a locação residencial tem por finalidade atender às necessidades habitacionais das pessoas. Evidentemente, nesse caso, o tratamento dado pela legislação protetiva e pelo Poder Judiciário tende a ser compatível com a proteção da moradia.

Ainda nessa modalidade, há diferença se a locação for firmada por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses e se for verbal ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses.

Para todas as locações residenciais, por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, é garantido o término no prazo contratado independentemente de qualquer motivação (é a chamada denúncia vazia).

Já em se tratando de locação residencial – verbal ou por escrito – com prazo menor do que trinta meses, as hipóteses de retomada são limitadas àquelas taxativamente previstas pela lei (denúncia cheia).

Por conta disso, a maioria dos locadores prefere alugar os seus imóveis com fim residencial mediante contratação por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses.

O que muda, então, ao se firmar um contrato destinado à moradia de sócio ou funcionário da empresa se a pessoa jurídica constar como locatária?

Entendendo a lei que nessa situação a locação serve aos interesses da empresa e não propriamente às necessidades habitacionais, não se aplicam os comandos destinados à locação residencial, não incidindo as regras de prazo que interferem na retomada do imóvel pelo locador, conforme diferenciamos acima (se prazo menor, igual ou superior a trinta meses).

Com isso, sendo a locação firmada pela pessoa jurídica para uso do seu funcionário, submete-se ao artigo 56 da lei de locação que permite o seu término, de pleno direito, independentemente de motivação, ao se completar o prazo contratualmente ajustado, sem a necessidade de observância da regra dos trinta meses das locações residenciais.

E se a locação for feita em nome da pessoa física do funcionário, figurando o empregador como fiador, algo muda nessa regra?

Totalmente! Nesse cenário, não será considerada locação não residencial, mas sim residencial, incidindo todas as restrições e regras que lhe são peculiares.

Conclusão

Sendo você, pessoa jurídica que fará contratações para os seus funcionários e pretende ser a locatária do imóvel, ou, sendo você o locador que oferecerá o seu imóvel para uso de sócio ou funcionário de empresa, é importante atentar a essa peculiaridade da lei que traz impacto no término da locação.

Os locadores devem estar muito atentos a isso! No contexto descrito, estando o contrato bem escrito e com a indicação correta da parte locatária, haverá maior flexibilidade para definição do prazo da locação e a retomada não terá as restrições da locação residencial abaixo de trinta meses.

Nessas situações, a análise e aconselhamento do advogado de confiança fará toda a diferença para evitar surpresas no momento do término da locação. Acompanhe as nossas redes sociais e interaja com a gente nos comentários!