O locador pode recusar a entrega das chaves se o imóvel estiver com danos?
Muitas vezes, ao encerrar uma locação, o locador tenta condicionar o recebimento das chaves à realização de reformas em razão de danos no imóvel.
No entanto, o STJ[1] reafirmou que o locador não pode impedir a entrega das chaves, mesmo que na condição acima destacada.
Nesse artigo vamos aclarar as razões do entendimento da Corte Superior e deixar algumas dicas para nossos leitores.
Em uma locação comercial por prazo indeterminado, é um direito do locatário encerrar o contrato, mediante notificação com aviso prévio de 30 dias, conforme dispõe o artigo 6º da Lei 8.245/91.
Se o imóvel apresentar danos, em desacordo com a vistoria realizada no início da locação, é considerada abusiva a conduta do locador que exige a concordância total do locatário com um laudo de danos para só então aceitar as chaves.
O que o Locador deve fazer se houver danos no imóvel?
Importante ter em mente que o fato do locador receber as chaves não significa que o imóvel está sendo entregue nas condições pactuadas no contrato. O encerramento da locação não isenta as partes das obrigações assumidas contratualmente.
O locador deverá aceitar as chaves, com a ressalva no recibo da cobrança das pendências do locatário (recusa da assinatura do laudo de vistoria pelo locatário e possível indenização pela reparação dos danos causados ao imóvel por culpa do inquilino ou, ainda, como outro exemplo que não é o caso em tela, o débito relativo aos aluguéis ou encargos).
É importante ter em mente que, se houver a quitação geral no recibo de entrega das chaves, o locador ficará impedido de discutir o prejuízo e obter o ressarcimento em ação judicial própria.
O que o Locatário deve fazer se houver recusa na devolução das chaves?
No caso de recusa do locador para receber as chaves, o locatário pode ajuizar ação de consignação de chaves, as quais serão entregues ao depositário judicial, ficando exonerado da responsabilidade pelos pagamentos de aluguéis e encargos, bem como da conservação do imóvel.
E como fica o fiador?
A extinção do contrato de locação por prazo indeterminado é um direito do locatário (princípio da autonomia da vontade) e o fiador não pode ser responsabilizado por dívidas geradas pela recusa indevida do locador para receber as chaves.
No caso em tela, o Tribunal reconheceu que não havia dívida de aluguel após a tentativa de entrega das chaves pelo locatário, extinguindo a execução judicial contra os fiadores.
Diante disso, recomendamos que, em situações de discordância entre as partes no encerramento de contrato locatício, seja realizada consulta a um advogado de confiança para orientação a respeito das providências jurídicas para salvaguarda dos seus direitos.
[1] RESP 2.220.656- RJ. Relatora Ministra Nancy Andrighi. Julgado em 05/11/2025
