INÉRCIA DO LOCADOR NA COBRANÇA DE REAJUSTE DO ALUGUEL

Tolerância ou não? Veja o que o Judiciário espera dos contratantes.

O tema veio à tona em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ)[1] sobre conflito referente à cobrança retroativa de reajuste anual do aluguel.

Na situação examinada, além da atualização monetária anual aplicável, as partes convencionaram um reajuste anual de 5% aplicável a todos os lojistas do shopping center (locador).

Durante cinco anos o valor do aluguel sofreu apenas a atualização monetária, sem que fosse aplicado o reajuste de 5%, o que foi notado apenas após auditoria nas contas do locador.

Ao perceber a ausência do reajuste, o locador enviou notificação à locatária cobrando os valores retroativos e reajustando os novos valores, o que não foi aceito.

Omissão gerou expectativa

O caso chegou ao STJ e, em primeiro grau, a decisão judicial estabeleceu que não seria possível a cobrança dos valores retroativos, pois a prolongada omissão do locador – de não cobrar o reajuste previsto em contrato – teria gerado legítima expectativa na locatária de que tal acréscimo não seria devido.

O locador, inconformado com a sentença, recorreu ao Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) para que a decisão fosse alterada, inclusive destacou que fez constar da sua notificação de cobrança que os valores atuais passariam pelo reajuste contratado.

Notificação colocou fim à inércia

O TJPR alterou o entendimento do juiz e reconheceu que o valor do aluguel poderia ser reajustado a partir da data da notificação do locador, atestando o término da sua omissão.

Nesse caso, restou reconhecido que o locador não pode cobrar os reajustes retroativos, mas sim fazer o reajuste nas futuras parcelas mesmo após inércia de sua parte por longo período, decisão essa confirmada pela Corte Superior.

Que lição podemos tirar desse caso prático?

3 pontos importantes sobre os contratos de locação aplicáveis a qualquer modalidade de contrato:

1º) Uma boa gestão do contrato pode evitar surpresas e interpretações de inércia na exigência de direitos.

No caso, o imóvel foi alugado para uma grande empresa atuante em shoppings centers de várias localidades do Brasil, administrado por uma empresa especializada no ramo de imóveis e, mesmo assim, o reajuste anual contratado acabou passando em branco. Apenas a auditoria foi capaz de detectar que o contrato não vinha sendo observado e o valor correto não exigido pelo locador.

Para afastar qualquer dúvida ou mesmo dar margem para que o assunto seja interpretado por terceiros, seja pelo Judiciário ou por árbitros, não basta que o contrato seja assinado. É importante ficar atento aos prazos e regras existentes.

2º) Notificações afastam a alegação de inércia

A fim de evitar alegação de omissão, concordância ou desconhecimento, ocorrências importantes ou inadimplementos devem ser informados à outra parte, principalmente, por meio de notificação.

3º) Cláusula expressa afastando renúncia

Existe uma cláusula bastante comum em contratos, geralmente presente nas disposições gerais, estabelecendo que qualquer tolerância na exigência do pactuado não será entendida como renúncia, podendo a parte prejudicada buscar, a qualquer momento, seus direitos.

De certa forma, é uma cláusula singela, mas com consequências relevantes na medida em que as partes, logo de início, estabelecem que o contratado deve ser seguido. Além disso, a eventual omissão de alguma parte não será interpretada como concordância tácita.

Atenção no início, meio e fim

Portanto, quando falamos sobre contrato de locação, conforme já alertamos algumas vezes aqui no blog, o ideal e seguro é que tudo seja consignado por escrito. Além disso, deve-se ficar atento às cláusulas que farão parte da relação locatícia e, em especial, para a dica acima de que é preciso acompanhar a evolução do contratado.

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[1] REsp 803278