Doação ou Compra de Imóvel envolvendo Menor de Idade: É necessária autorização do juiz?

Com o objetivo de proteger os bens do menor, nossas leis impõem algumas limitações ao poder de administração dos pais em relação ao patrimônio dos filhos menores não emancipados.

Para que os pais possam alienar ou gravar de ônus os imóveis dos filhos ou, ainda, contrair, em nome deles obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, será imprescindível a prévia autorização do juiz, mediante a comprovação da necessidade (por exemplo, sustento) ou evidente interesse da família (por exemplo, para aquisição de outro bem ou negócio mais seguro e vantajoso).

Desse modo, tal autorização judicial busca resguardar o patrimônio dos menores em razão de eventual má administração dos pais.

Por outro lado, imagine duas situações diversas envolvendo, aparentemente, aumento do patrimônio:

i. Na primeira, o menor absolutamente incapaz (com menos de 16 anos) é comprador de um imóvel e,

ii. Na segunda, ele é beneficiado por uma doação de um imóvel.

Nessas hipóteses, é necessário que o juiz autorize essas transações, por meio do chamado Alvará Judicial?

A resposta é: depende!

Por essa razão, vamos comentar brevemente sobre algumas condições a seguir:

Para aquisição de imóvel por menor absolutamente incapaz (impúbere), o Conselho Superior da Magistratura Paulista já firmou entendimento de que a dispensa do alvará judicial ocorrerá apenas nos casos em que constar expressamente na escritura pública que a compra do imóvel pelo menor absolutamente incapaz se deu exclusivamente com recursos doados (pelos genitores, por exemplo) no momento da prática do ato, inclusive com a comprovação do recolhimento do imposto sobre a doação (ITCMD). Nesse caso, estaremos diante de uma doação de numerário seguida de compra de imóvel, exigindo-se também o imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI).

Em outras palavras, será necessário o alvará judicial se o pagamento do imóvel ocorrer através de recursos pertencentes ao menor incapaz ou se a escritura pública for omissa sobre a origem dos recursos.

A exigência ou não de alvará judicial é um assunto que gera bastante polêmica, mas, a principal preocupação do Judiciário, do Ministério Público e dos Tabeliões é proteger os interesses do menor impúbere verificando a lisura e a segurança do negócio, se o imóvel a ser adquirido condiz com o valor real do mercado (sendo necessária a avaliação por perito judicial), se possui ônus ou é decorrente de fraude, enfim, averiguar possível risco nas obrigações contraídas pelos pais que extrapolem os limites de gerência e conservação dos bens do menor.

Já no caso de doação em favor do menor impúbere, a solução é mais simples, uma vez que, a nossa lei civil é clara ao dispor que a doação “pura”, ou seja, sem imposição de ônus ou encargo, dispensa a aceitação pelo donatário absolutamente incapaz, eis que se trata de um benefício.

Por consequência, para a aquisição de imóvel pelo menor mediante escritura de doação pura, não é exigível o alvará judicial. A propósito, a eventual reserva de usufruto ao doador na referida escritura também não torna a doação onerosa, pois não se trata de obrigação.

Concluindo, tendo em vista as peculiaridades e discussões que norteiam a aquisição ou alienação de imóvel envolvendo menor incapaz, recomendamos uma prévia consulta jurídica de modo a evitar a concretização de negócios que possam ser passíveis de futura impugnação e até mesmo nulidade.

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