Pode o condomínio proibir a locação através do Airbnb?

Certamente você já ouviu falar em Airbnb, plataforma on-line de aluguel de hospedagem por temporada que conecta proprietários de imóveis, turistas, viajantes a trabalho e lazer no mundo inteiro.

O que é o Airbnb?

Trata-se da sigla, em inglês, para “Air, Bed and Breakfast”, ou seja, nada mais é do que a versão on-line do tipo de hospedagem chamado Bed and Breakfast (cama e café da manhã, em português).

Tal plataforma oferece locação temporária com custos inferiores aos costumeiros hotéis, proporcionando ao hóspede ocupar a casa ou o apartamento do seu anfitrião. Por vezes, a locação recai apenas sobre um quarto ou até mesmo uma única cama cedida pelo dono do imóvel. Mais do que uma locação por temporada, a estadia através do Airbnb procura ser uma experiência, pois, no caso de alugar todo o imóvel o hóspede usufrui do local como se fosse seu próprio lar, enquanto que nos casos onde a locação é parcial, sente-se como um convidado do proprietário, tudo muito diferente do que ocorreria se ficasse em hotel.

Airbnb em condomínios residenciais

Essa forma de hospedagem chegou ao Brasil em 2012 e é inegável que sua operação trouxe muitos questionamentos jurídicos, principalmente quando o imóvel se encontra em edifício residencial, onde as normas próprias de cada condomínio devem ser seguidas.

Em geral, novidades como essa, que atingem relevantes normas de convivência, trazem consigo uma série de divergências entre aqueles que optam por colocar seus apartamentos para ‘locação’ por uso de aplicativos ou páginas eletrônicas (como o próprio Airbnb e afins) e aqueles que veem nessa operação um desvio de finalidade do condomínio, alterando toda a sua dinâmica, não raramente fragilizando sua segurança.

Conflitos entre síndicos, vizinhos e moradores

Embora seja uma nova forma de locação, em razão dos problemas por ela gerados, o Poder Judiciário já vem sendo acionado para julgar os conflitos de interesses entre locadores e condomínios.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo vem firmando entendimento sobre o assunto, com clara demonstração de que o INTERESSE COLETIVO (convenção de condomínio, regulamento interno e decisões das assembleias gerais) se sobrepõe ao interesse individual.

Verificamos que o principal problema envolvendo a locação para temporada é a discordância entre os seus usuários, os locadores e o condomínio, fazendo com que este adote medidas proibitivas para afastar a prática da locação temporária on-line daquela coletividade, fazendo uso de advertências, multas e discussões do assunto em reuniões de condomínios que, no geral, reforçam a proibição já existente, vedando expressamente a locação temporária por aplicativos.

Os locadores, usuários dos aplicativos, sentem-se prejudicados e comumente alegam:

(i) ofensa ao seu direito de propriedade,

(ii) possibilidade de locação para temporada existente na Lei de Locação (Lei n° 8.245/91),

(iii) inexistência de restrição na Convenção de Condomínio ou mesmo no Regulamento Interno,

(iv) não comprometimento da finalidade residencial do condomínio e

(v) até ilegalidade da proibição do condomínio.

Entretanto, na prática, esses argumentos não têm prosperado em razão de critérios maiores, tais como aqueles que envolvem a finalidade residencial para a qual o condomínio foi formado, nos termos da sua convenção, a segurança defendida pelo grupo que o integra e a soberania das suas decisões tomadas em assembleias regulares que podem, de fato, restringir o direito de propriedade.

Nesse sentido, os julgadores têm entendido que, por meio do Airbnb e afins, o uso que se pretende fazer do imóvel não é meramente residencial, pois, ainda que para temporada, a locação por tal plataforma é voltada à alta rotatividade, à semelhança da finalidade hoteleira ou de hospedaria, o que, segundo eles, seria possível extrair da própria divulgação no site do airbnb.com.br.

Então, o que diz a lei?

Portanto, o Judiciário tem buscado deixar claro que não se trata de proibição de locação residencial para temporada, prevista na nossa legislação, mas sim daquela com contornos de hotelaria em condomínio com finalidade residencial, configurando-se, na realidade, uma atividade comercial.

Desta maneira, tem prevalecido o entendimento de que a utilização da unidade condominial residencial para hotelaria, em razão da sua rotatividade, alteraria a rotina e a segurança do condomínio, autorizando a adoção de medidas proibitivas e protetivas do interesse do grupo de moradores, em detrimento de alguns que pretendem dispor de seus imóveis no novo formato trazido pelos aplicativos.

Verifique com o síndico e consulte a convenção do condomínio

Então, fazendo uso dos termos existentes na página eletrônica do Airbnb, se você quer transformar seu espaço extra em dinheiro e mostrá-lo para milhões de pessoas, sendo o seu imóvel um apartamento ou casa em condomínio residencial, certifique-se previamente quanto a tal possibilidade, tendo como foco a natureza do seu condomínio.

Verifique a convenção condominial, o regulamento interno, se existente, bem como confirme se existe alguma definição tratada em assembleia geral do condomínio, para agir dentro da legalidade, evitando possíveis multas condominiais e outras providências que o condomínio poderá adotar para coibir a sua intenção de ganho extra através da locação por temporada através de aplicativos como o Airbnb e afins.

Se tiver alguma dúvida, consulte um advogado.