Inventário: Por que é tão importante manter seu imóvel regularizado?
Em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça (RESp 1.637.359-RS) condicionou a realização de um inventário à regularização de um dos imóveis que compõem o acervo de bens a serem partilhados, haja vista que houve alteração do imóvel com a edificação de apartamentos e de boxes de garagem em um terreno, sem que houvesse a devida averbação perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Referida exigência foi justificada pela Ministra Nancy Andrighi sob o seguinte argumento:
”A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido, para que apenas a partir deste ato seja dado adequado desfecho à ação de inventário, é, como diz a doutrina, uma ‘condicionante razoável’, especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis”.
Para melhor compreender as palavras da ministra é importante esclarecer três pontos:
1. Regularização do imóvel como exigência obrigatória
O primeiro deles diz respeito à obrigatoriedade legal da averbação na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, das alterações realizadas em imóveis, tais como edificações, reconstruções, demolições, desmembramento e loteamento de imóveis, de acordo com os artigos 167, II, “4” e 169, da Lei de Registros Públicos.
2. Pagamento do valor correto do ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação)
O segundo ponto envolve o imposto de transmissão causa mortis perante a Secretaria da Fazenda Estadual, o qual deve ser recolhido e comprovado antes da sentença homologatória da partilha no processo do inventário, isto é, antes da aprovação da repartição do patrimônio entre os herdeiros do falecido pelo juiz. A base de cálculo desse imposto é o valor venal do bem, assim entendido como valor de mercado, portanto, o imóvel deve estar regularizado para o cálculo correto do imposto.
3. Segurança dos Herdeiros
Por último e não menos importante sob o prisma da segurança dos herdeiros, é que somente um inventário que retrate a descrição atualizada dos bens que compõem o patrimônio a ser partilhado e seus respectivos valores condizentes com a sua metragem e construções poderá resultar em partilha com a definição justa dos quinhões devidos a cada herdeiro, por direito.
Conclusão
A experiência jurídica do nosso escritório na prática do Direito Imobiliário e do Direito da Família e Sucessões mostra que, não raro, os clientes postergam ou até mesmo deixam de efetuar essas regularizações, como também outras atualizações obrigatórias por lei nas matrículas dos imóveis, o que gera empecilhos e atraso não só nos inventários, mas também no momento de se concretizar uma transação imobiliária, tais como, compra e venda, doação, planejamento sucessório, dentre outros negócios.
