As despesas de consumo na locação podem sobrar para o dono do imóvel?

Hoje trazemos uma dica importante na locação de imóveis!

Estamos falando das contas de consumo, especialmente da conta de energia elétrica, no entanto, as orientações desse artigo certamente também valem para as demais contas de consumo, como água e gás.

A Lei do Inquilinato, também conhecida como Lei da Locação (Lei nº 8.245/91) tem um artigo que trata dos deveres do locador e do locatário (inquilino), tendo reservado expressamente ao locatário a obrigação de “pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto” (artigo 23, VIII).

Além disso, em 2021 a ANEEL (Agência Nacional de Energia Elétrica) publicou uma resolução normativa[1] que cuida do dever de troca de titularidade da conta toda vez que alguém aluga ou compra um imóvel.

A propósito, no site da ANEEL (Agência Nacional de Energia Elétrica) é disponibilizada informação explicativa aos consumidores[2] a esse respeito.

Nesse contexto, sabendo que se admite que a locação se estabeleça até mesmo por um contrato verbal, podendo, inclusive, ser pactuada por quem não é necessariamente o dono do imóvel, na prática não raramente existem diversas pessoas relacionadas a um determinado imóvel, por exemplo, o dono, o locatário e o sublocatário.

Evidentemente, nessa situação, há uma pessoa que aparece como contratante junto à concessionária de energia e comumente é o dono do imóvel. Todavia, pode não ser ele o efetivo consumidor, já que o imóvel está alugado para terceiro.

É aqui que pode começar o problema, porque a concessionária do serviço público não tem como saber desse desdobramento relativo ao uso do imóvel e sobre quem efetivamente usufrui dos seus serviços, a menos que seja expressamente informada disso.

Logo, não basta que as partes da relação locatícia se apeguem à existência do artigo da lei que já atribui ao locatário o dever de pagar as próprias contas de consumo.

É preciso agir!

É preciso se resguardar!

Para evitar dor de cabeça, é importante que no contrato de locação seja estabelecido por escrito o dever do efetivo usuário (locatário) firmar as devidas alterações de titularidade nas contas de consumo, conforme as instruções da própria ANEEL.

E mesmo para os contratos verbais, que merecem ser alterados para contratos escritos, por meio de aditivo próprio, aquele que figura como contratante perante a concessionária precisará de algum elemento de prova, preferencialmente por escrito, para comprovar que um terceiro é o efetivo usuário do serviço e, com isso, o único responsável por eventual débito.

É muito importante que locadores e locatários se atentem a isso no momento da entrega das chaves para a devolução do imóvel.

O locador, enquanto figurar como contratante do serviço público, mesmo não sendo o efetivo usuário, poderá vir a ser responsabilizado perante a concessionária e até que se prove não ser o efetivo usuário terá prejuízo financeiro e de tempo para resolver o imbróglio, que pode, inclusive, resultar na negativação do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, mesmo que depois possa se voltar contra o locatário.

O locatário que corretamente cuidou do trâmite para inserir o seu nome na conta de energia elétrica ao início da locação também não pode se esquecer de ter o mesmo cuidado ao devolver a chave. Isso porque enquanto permanecer como contratante do serviço público, eventual débito poderá persegui-lo e prejudica-lo, até que se prove o contrário.

Em que pese a contraprestação devida pelo fornecimento de energia elétrica não tenha natureza de obrigação propter rem, não se vinculando ao imóvel servido, acaso não sejam tomados os devidos cuidados para exteriorizar o usuário que deve manter a relação jurídica com a prestadora, as partes envolvidas terão que percorrer algum caminho para provar quem deve se responsabilizar pelo valor.

Tudo será questão de prova e ter algo por escrito será o melhor dos mundos! Para ir além, ter o dever de troca da titularidade por escrito com prazo determinado e multa pelo descumprimento poderá colocar uma pá de cal no assunto e garantir a paz do locador!

Por fim, para ilustrar, trazemos dois julgados do TJSP com importantes lições sobre a necessidade de conduta ativa e prudente dos envolvidos:

“Ação de obrigação de fazer c.c. repetição de indébito c.c. indenizatória por danos morais. Fornecimento de energia elétrica. Obrigação propter personam. Autora proprietária que é parte ilegítima. Pagamento de débitos em nome de anterior inquilino que não lhe confere direitos de ser ressarcida pela distribuidora de energia elétrica. Pleito que deve ser formulado em face do real devedor. Extinção por falta de interesse mantida. Autora usuária do serviço (inquilina) que não comprova ter solicitado a transferência de titularidade da conta de forma adequada. Solicitação com isenção de débitos anteriores que deve ser pleiteada pelo site ou presencialmente. Solicitação em posto de atendimento que ocorreu somente após a interrupção do serviço. Existência de débitos em aberto de responsabilidade da usuária consumidora no momento do corte de energia elétrica. Ausência de abusividade. Sentença mantida. Recurso desprovido”. (TJSP; Apelação Cível 1029089-56.2021.8.26.0506; Relator (a): Rodolfo Cesar Milano; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/07/2023; Data de Registro: 24/07/2023).

“Apelação. Prestação de Serviços. Fornecimento de água. Ação anulatória de débitos c./c. indenização por danos morais. Sentença de improcedência. Recurso da Autora que afirma que não mais residia no imóvel à época do fato gerador da cobrança do serviço de água, vindo a ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito. Alegação por parte da Autora de que não tinha conhecimento de que deveria dar “baixa” em seu nome junto à concessionaria Apelada, invocando o princípio da informação no Código de Defesa do Consumidor. Decisão que deve ser mantida. É dever da autora informar o interesse do fim da relação jurídica junto à concessionaria de serviço público. Ônus probatório da consumidora (art. 373, I, do CPC) de provar que comunicou a prestadora de serviço público de sua mudança do imóvel. Débitos relativos a serviços públicos como água, esgoto e energia elétrica que são de natureza pessoal. Exercício regular de direito de cobrança da empresa prestadora de serviço público de se voltar contra àquele que integra a relação contratual, até ser informado da nova titularidade. Danos morais. Inocorrência. Inteligência art. 188, I do Código Civil. Encerrada a relação locatícia, cabe ao locatário do imóvel requerer a alteração da titularidade da unidade consumidora do serviço de água. Conduta negligente do usuário. Danos morais não configurados. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1001797-38.2020.8.26.0472; Relator (a):L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Porto Ferreira -2ª Vara; Data do Julgamento: 27/09/2021; Data de Registro: 30/09/2021)

[1] RESOLUÇÃO NORMATIVA ANEEL Nº 1.000, DE 7 DE DEZEMBRO DE 2021 Seção VI “Da Alteração de Titularidade Art. 138. A distribuidora deve alterar a titularidade quando houver solicitação ou pedido de conexão de novo consumidor ou dos demais usuários para instalações de contrato vigente, observadas as condições do art. 346. § 1º A distribuidora pode exigir do novo titular os seguintes documentos para alterar a titularidade: I – identificação do consumidor e demais usuários, conforme incisos I e II do art. 67; II – apresentação de documento, com data, que comprove a propriedade ou posse do imóvel em que se localizam as instalações do consumidor e demais usuários, observado o art. 14; III – endereço ou meio de comunicação para entrega da fatura, das correspondências e das notificações; (…)”

[2] Você se mudou ou vai se mudar em breve?

Conforme consta na Resolução 1000 da ANEEL, toda vez que alguém aluga ou compra um imóvel, a conta de energia elétrica deve ir para o nome do novo locatário ou do novo proprietário.

Para efetuar a troca do nome do titular da conta, a distribuidora pode solicitar:

• documentos de identificação do consumidor;
• documento, com data, que comprove a propriedade ou posse do imóvel;
• informação de endereço ou meio de comunicação para entrega da fatura, das correspondências e das notificações;
• declaração descritiva da carga instalada; e
• informação e documentação das atividades desenvolvidas nas instalações. 

Com tudo certo, a distribuidora deve realizar a alteração de titularidade no prazo de até 3 dias úteis na área urbana e 5 dias úteis na área rural. E não se esqueça: débitos em nome de moradores anteriores não podem ser cobrados do novo morador como condição para alteração da titularidade.