10 Cuidados que todo locador deve ter ao alugar seu imóvel

Se você possui um imóvel alugado ou está pensando em alugar, recomendamos algumas dicas para administrar melhor o seu imóvel e, com isso, ter uma boa gestão do contrato de locação.

Você saberia dizer de bate-pronto se o locatário está em dia com todos os pagamentos do condomínio, água, luz e demais acessórios da locação? Saiba que esse é o momento ideal para verificar se tais obrigações vêm sendo cumpridas pontualmente, solicitando ao locatário os respectivos comprovantes de pagamento.

Sugerimos 10 dicas e cuidados para evitar futuros problemas com a locação do seu imóvel:

1- O contrato de locação é verbal? Formalize-o por escrito o quanto antes!

A forma escrita confere mais segurança, na medida em que estabelece claramente as regras aplicáveis, assim como as exceções permitidas pela Lei de Locação (Lei n° 8.245/91). Portanto, é importante que as partes façam constar do contrato todas as tratativas por elas negociadas para regulamentar a locação, mantendo esse cuidado durante todo o período em que o imóvel permanecer locado, isto é, registrando tudo por escrito de forma a deixar eternizados todos os entendimentos que se verificarem durante a locação.

2 – Faça laudos de vistoria na entrega e devolução do imóvel

As condições do imóvel devem estar registradas em laudos de vistoria, com fotografias que identifiquem as datas. Além dos imprescindíveis laudos atestando as condições do imóvel na entrada e na saída do locatário, há locações (sobretudo em se tratando de imóvel com destinação comercial) que demandam vistorias periódicas, pelas quais o locador verifica o imóvel e assegura que sua conservação está em dia. O locatário deve permitir a entrada e vistoria do imóvel, mediante combinação prévia com o locador.

3 – Deixe claro o responsável pelo pagamento de taxas e impostos (IPTU)

Esse ponto reforça a segurança que o ajuste escrito traz para o locador que pretende repassar ao locatário os custos das taxas e impostos. Se não houver previsão expressa no contrato a esse respeito, o dever de pagar tais valores será do locador.

4 – Conheça seu locatário: verifique seu perfil e histórico

Além de todo o cuidado a ser adotado na fase que antecede à assinatura do contrato, no que se refere, sobretudo, à verificação das condições financeiras de quem será o locatário, assim como da modalidade de garantia a ser atrelada à locação, também é importante saber se o locatário, pessoa jurídica, é alguma instituição específica, tal como hospital, asilo, estabelecimento de saúde, entidade religiosa, dentre outros, tendo em vista as restrições para a rescisão do contrato de locação previstas na lei, em sendo o locatário determinada pessoa jurídica, que conte com tratamento legal diferenciado. Nesse aspecto, verifica-se que a finalidade do uso do imóvel pela pessoa jurídica também merece atenção, vez que o imóvel locado por pessoa jurídica para uso dos seus titulares, diretores, sócios, etc. é tido pela lei, como locação não residencial.

5 – Verifique se todas as obrigações decorrentes do uso do imóvel estão em dia

O fornecimento periódico dos comprovantes de pagamento dessas despesas ao locador lhe possibilita a fiscalização do cumprimento desses deveres do locatário. Janeiro é um excelente mês para se averiguar se as contas estão em dia. Em se tratando de apartamento, verifique também se o pagamento do condomínio está em ordem.

É importante, também, fazer constar do contrato o dever do locatário realizar, junto aos órgãos próprios, a alteração do responsável financeiro pelo uso da energia elétrica, gás e água, fixando-se prazo para tanto, sob pena de caracterização de infração contratual. A importância disso decorre do objetivo de prever corretamente a parte responsável pelo pagamento das despesas de uso do imóvel, mediante contratos de prestação de serviços específicos com cada órgão.

6 – Administração da locação do imóvel pelo proprietário ou imobiliária

O dever do locatário não se resume ao pagamento do aluguel e dos seus acessórios. O extenso rol de deveres legais e contratuais exige do locador acompanhamento e fiscalização constantes, diante do alcance das consequências que eventual imprudência ou inércia do locatário pode gerar. A esse respeito, é oportuno dizer que a presença de imobiliária na administração do imóvel não diminui o cuidado ou zelo que o locador deve ter durante todo o período da locação, inclusive para fiscalizar a atuação da imobiliária, que atua como sua mandatária.

7 – Acompanhamento próximo e frequente

O bom acompanhamento da locação traz a segurança e exclui ou diminui os riscos do descumprimento da locação. Apenas o locador que acompanha a execução do contrato tem condições de detectar problemas e rapidamente agir, seja registrando e notificando o locatário, seja adotando as medidas necessárias a fortalecer seus direitos. Por exemplo, caso não seja respeitada a destinação quanto à natureza do imóvel ou se vier a ocorrer sublocação sem a autorização do locador, estará configurada infração contratual, sujeitando-se o locatário às penalidades contratadas. Para isso, é importante agir, acompanhando de forma próxima a locação.

8 – De olho no prazo de duração do contrato

A boa gestão da locação também se relaciona com o acompanhamento do prazo do contrato. Isso, evidentemente, depois de ter sido estudado o melhor prazo a ser estipulado para aquela locação especificamente. A consequência da atenção a esse ponto será a averiguação da necessidade de notificação para desocupação, ou até mesmo ação judicial de despejo. Nos termos da lei, verifica-se diferença entre as consequências de contratos firmados por escrito ou verbalmente e com prazo superior ou inferior a 30 (trinta) meses. Esteja atento a isso no momento da assinatura do contrato e previna-se para que o prazo seja cumprido conforme acordado.

9 – Verifique se a garantia da locação está válida

Não é só o locatário que deve ser o alvo da boa gestão do contrato de locação. A garantia da locação também merece atenção. Feita a análise inicial para saber se a garantia é forte o bastante para servir de elemento de segurança para o seu contrato, é preciso acompanhá-la ao longo de toda a contratação. Ademais, alterações importantes sempre devem ser comunicadas ao fiador, caso tenha sido essa a garantia firmada. Igualmente, se a garantia tiver sido caução de bem imóvel, o locador deverá atentar para o registro do encargo junto à matrícula deste imóvel. Além disso, caso o locador tenha permitido a locação sem o oferecimento de qualquer modalidade de garantia, poderá exigir o pagamento do aluguel e encargos até o 6º dia útil do mês vincendo.
Não basta ter ciência da situação! É preciso registrar, notificar e constituir prova sobre o cumprimento do contrato.

10 – Tenha todos os documentos e registros relativos à locação em pasta própria

Mantenha organizados e armazenados o contrato e eventuais termos aditivos, como também, todos os documentos, registros e comprovantes relacionados à administração do imóvel e sua locação, em um único local, como uma pasta exclusiva para essa finalidade. Seja pasta física ou digital, no seu computador, tablet ou smartphone, importante que mantenha tudo arquivado, registrado e organizado.

Para finalizar, ressalvamos o alerta sobre a importância de ter toda a contratação por escrito, com registros a respeito das tratativas e contatos com o locatário, como também, notificar seu inquilino sobre eventuais problemas detectados sejam incorporados ao seu dia a dia. Dessa forma, caso sobrevenha ação judicial decorrente da relação locatícia, será mais simples desconstituir ou fragilizar argumentos do locatário sobre o cumprimento do contrato.

Essas são apenas algumas dicas e cuidados que todo locador deve ter ao firmar um contrato de locação, seja ele ou uma imobiliária responsável pela administração do contrato. Em qualquer uma das situações, recorrer a uma consultoria jurídica para obter orientação sobre a locação de imóveis pode ser muito vantajoso.

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