DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO E CORRETAGEM: A COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA REQUER CUIDADO E ESTUDO DOS RISCOS

Em recente artigo procuramos informar aos nossos leitores sobre o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a respeito da cobrança da taxa SATI na compra de imóveis na planta, sobretudo quanto à sua ilegalidade.

O tema da compra de imóveis dá margem a diversos cenários e dúvidas, principalmente quando o consumidor se depara com a necessidade de desfazer o negócio.  

Em tese, todo negócio é celebrado para que se dê seu efetivo cumprimento pelas partes, gerando os efeitos esperados e desejados por ambas. Entretanto, é possível que ao longo da contratação sobrevenham dificuldades que impeçam a continuidade do que fora contratado.

A compra de imóveis na planta se mostra relação de longa duração. Como tal, torna as partes suscetíveis a percalços que não foram por elas vislumbrados, a exemplo do que ocorre com o consumidor que, muitas vezes, aplicou todas as suas economias na compra da casa própria e repentinamente se vê impossibilitado de levar adiante as obrigações por ele assumidas para que viesse a ser dono do imóvel escolhido na fase de lançamento do empreendimento que refletia o sonho de livrar-se do aluguel.

Por conta disso é que a assinatura de contrato de compra de imóvel na planta deve ser precedida de muito estudo, análise de riscos e, até mesmo, prevalência da razão, deixando-se a emoção de lado no momento de tão importante decisão.

Esses cuidados devem envolver, ainda, orientação jurídica de modo a deixar claras para o interessado comprador as consequências de eventual desfazimento do negócio, seja porque ele, consumidor, não mais reúne condições de honrar a contratação, seja porque houve atraso na obra por parte da construtora, fazendo com que o comprador não tenha interesse em aguardar o novo prazo de entrega do imóvel.

Levando-se em conta a possibilidade do distrato da compra do imóvel, desfazendo-se o negócio, independentemente se em razão da iniciativa do comprador que enfrenta dificuldades financeiras, ou se a vendedora atrasou a entrega do imóvel ou, ainda, desistiu de construir o empreendimento, convém chamarmos atenção para a corretagem.

Ora, no momento de se discutir eventual distrato da compra do imóvel, fatalmente o consumidor se lembrará do valor que pagou a título de corretagem e invariavelmente terá certa dificuldade em recuperá-lo.

É exatamente a esse ponto que deverá estar atento o comprador ao assinar o contrato, obrigando-se a pagar a comissão de corretagem. Primeiro, porque deve-se ter em mente que, por lei, a construtora tem seis meses para desistir do empreendimento, o que pode ocorrer, por exemplo, caso as vendas não estejam dentro da expectativa por ela criada. Segundo, porque paga a comissão, terá diminuída sua argumentação de que o valor deverá lhe ser devolvido na hipótese de rescisão contratual.

De toda forma, porém, em situação que envolva o desfazimento do negócio, é preciso ter em mente que o enriquecimento sem causa deve ser afastado e vem sendo coibido pelo Poder Judiciário.

Na prática, em situações nas quais a construtora venha a desistir da obra no referido prazo legal, o consumidor poderá já ter realizado o pagamento integral da comissão de corretagem ou encontrar-se efetuando pagamentos mensais dessa verba. Nesses casos, a menos que consiga firmar contratualmente com a corretora de imóveis as condições para devolução dos valores da comissão, terá que tratar também com a construtora a recuperação desses valores.

Para os casos em que a construtora não cumpriu com seus deveres, o consumidor terá o direito de exigir a devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, devidamente corrigidos, podendo enfrentar algum problema e certa discussão para a recuperação do que pagou.

Por fim, na hipótese de distrato por descumprimento do consumidor, tendo sido ele regularmente informado de que no valor total contratado havia a corretagem, ausente, portanto, prática abusiva por parte da construtora, dificilmente recuperará esse valor, mas tão somente será considerado o montante pago à construtora, autorizado o desconto do percentual para indenizá-la das despesas administrativas, via de regra em torno de 20%, conforme decisões do STJ.