Bem de família alugado ou oferecido como garantia em locação comercial pode ser penhorado?
A impenhorabilidade do bem de família serve para proteger o direito fundamental à moradia, a preservação do núcleo familiar e a tutela da pessoa. Está prevista na Lei nº 8.009/90:
Art. 1° O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. (…)
Art. 5° Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
Parágrafo único. Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados-como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70.
Entretanto, a garantia da impenhorabilidade poderá ser afastada em algumas situações excepcionais, indicadas no artigo 3º da referida lei:
- pagamento de créditos de empregado da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias
- pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato
- pelo credor de pensão alimentícia
- cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
- execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar
- ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens
- obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação
Residir no imóvel é requisito essencial para alegar sua impenhorabilidade.
A regra é clara: para se valer da impenhorabilidade é necessário que o imóvel seja utilizado como moradia pelo devedor ou sua família.
Mas, a regra tem exceção.
Como afastar a penhora se o imóvel estiver alugado?
Para que o devedor possa proteger seu imóvel alugado de eventual penhora, caberá a ele comprovar:
- ser seu único imóvel residencial;
- estar alugado para terceiros; e
- que a renda do aluguel é utilizada, exclusivamente, para a subsistência ou moradia própria ou da família
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), Súmula 486[1]., a regra da impenhorabilidade deverá ser aplicada quando esses três elementos estiverem reunidos.
Portanto, recomendamos que, nesse caso, o proprietário do imóvel mantenha atualizado um dossiê com toda a documentação apta a comprovar que a renda da locação é revertida para o sustento da sua família.
Penhora de bem de família de fiador no caso de locação comercial
De acordo com o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90, a impenhorabilidade é afastada quando a obrigação for decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Logo, inexiste qualquer ressalva legal quanto à natureza da locação, se residencial ou não residencial, para se declarar como bem penhorável ou não.
Entretanto, há entendimento isolado do Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do RE 605.709/SP, no sentido de não se aplicar a penhora de imóvel de bem de família de fiador em locação comercial em prol da dignidade da pessoa humana e da proteção à família. Contudo, o precedente não possui caráter vinculante às demais decisões judiciais proferidas nos Tribunais Estaduais.
Diante disso, há corrente diversa, inclusive no Tribunal de Justiça de São Paulo, sobre a possibilidade da constrição do bem do fiador em contratos de locação comercial, pois há caráter não vinculativo do precedente do STF.
Concluindo, antes de assumir o encargo de fiador em contratos de locação é importante sopesar os riscos envolvidos, considerar a confiança no pagamento regular dos aluguéis pelo locatário e seu patrimônio para assegurar eventual dívida.
Busque uma consultoria jurídica para analisar o contrato de locação sob o aspecto legal e jurisprudencial em favor do fiador que, voluntariamente, oferece seu patrimônio como garantia do débito.
Caso tenha interesse em se aprofundar no assunto, leia outro artigo de nossa autoria disponível no link.
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[1] É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.
