Num condomínio, o dono de vaga de garagem pode vendê-la para quem quiser?

Em um edifício, quem é proprietário de um apartamento, escritório ou loja tem a faculdade de utilizar, usufruir, transferir, alienar e gravar de ônus seu imóvel, como entender conveniente, logicamente, desde que respeitadas as limitações do interesse coletivo, como por exemplo, aquelas que tenham implicações socioambientais e ao direito de vizinhança.

Mas, como toda regra tem sua exceção, vale um alerta sobre o direito de propriedade!

O proprietário de vaga de garagem autônoma, ou seja, daquela vaga que conta com matrícula própria no Registro de Imóveis, independentemente de possuir no mesmo condomínio uma unidade maior, como uma casa, um apartamento ou um conjunto comercial, tem limites no uso da sua propriedade. Tais limitações são impostas pela lei e pela Convenção do Condomínio, que deve guiar a vida daquela coletividade.

Em outras palavras, é necessário observar as seguintes regras:

• a vaga de garagem autônoma não pode ser vendida ou alugada para pessoas estranhas ao condomínio, SALVO se houver autorização expressa na convenção do condomínio[1];

• se não houver autorização expressa na convenção, dependerá da realização de assembleia com aprovação de quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção no sentido de permitir a venda ou locação da vaga de garagem autônoma para terceiros (pessoas estranhas ao condomínio[2]);

• e, ainda que haja autorização expressa na convenção de condomínio para aluguel a pessoas estranhas ao condomínio, para a locação de vagas deverá ser dado o direito de preferência aos condôminos, em igualdade de condições a estranhos[3];

• seguindo o raciocínio exposto, embora seja possível a penhora judicial de vaga de garagem autônoma, se no condomínio for proibida a alienação da vaga de garagem a estranhos ao condômino, em razão da ausência de permissão na convenção, a alienação judicial será restrita aos demais condôminos[4] ;

• por fim, em caso de leilão judicial, quando permitida a venda a estranhos na convenção de condomínio, algumas decisões judiciais determinam que seja dado o direito de preferência na arrematação aos condôminos, em observância ao Enunciado 320, da IV Jornada de Direito Civil[5].

Diante das considerações acima, é importante ter em mente que essas regras da nossa legislação visam proporcionar segurança e privacidade aos condôminos, evitando-se a circulação de pessoas estranhas nos prédios residenciais e comerciais, assim como direcionar a finalidade de uso da vaga de garagem.

[1] Art. 1.331, CC – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

[2] Artigo 1351- CC Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

[3] Artigo 1338- CC Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

[4] REsp 2.008.627-RS, d.j. 13/09/2022 e Resp 2.042.697 – SC, d.j. 07/02/2023

[5] IV Jornada de Direito Civil – Enunciado 320 -O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem.