Municípios podem cobrar ITBI na “cessão de direitos” de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O artigo que publicamos na semana abordou tema de suma importância para compradores de imóvel urbano: se a base de cálculo do ITBI na compra de imóveis é o valor de mercado ou o de referência fixado pela Prefeitura.  

Dando continuidade à questão que envolve o ITBI, dessa vez explicaremos o entendimento de muitas prefeituras quanto à cessão de direitos na aquisição de um imóvel. Trata-se de forma de transmissão do bem que enseja a cobrança de ITBI. Sem prejuízo de que quando o comprador final vier a registrar o imóvel em seu nome, o imposto volte a ser cobrado.

Pois é!  A sua compreensão não está errada! Em determinadas situações ocorre duplicidade de cobrança desse imposto!

Para melhor compreensão do assunto, vamos descomplicar alguns conceitos:

• Promessa de Compra e Venda: é uma contratação preliminar entre o comprador e o vendedor que poderá ou não levar ao contrato definitivo. Em se tratando de promessa, ainda não houve a efetiva compra do imóvel. Mas o futuro dono assegurou o direito de comprar o bem.
• Cessão de Direitos: leia-se transferência de direitos. É o que ocorre quando alguém transfere para outra pessoa os direitos adquiridos sobre um imóvel, por exemplo, através da promessa de compra e venda. Nesse caso, não se trata de venda do imóvel, haja vista que a propriedade ainda não foi transferida no registro do imóvel. Dá-se apenas a transferência dos direitos e deveres do compromisso de compra e venda, de modo que o cedente transfere seus direitos e deveres para o cessionário.
• ITBI: é o imposto municipal que se paga para transferir oficialmente a propriedade de um imóvel para nome do novo titular do bem. Imposto sobre a transmissão de bens imóveis.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, em recente julgamento[1], decidiu que a cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos é ilegal.

Na decisão, os desembargadores esclareceram que o “fato gerador” do ITBI, ou seja, o momento que justifica a cobrança só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, o que se dá com o registro da compra e venda perante o Cartório de Imóveis, conforme artigo 1245, do Código Civil. A simples promessa de compra e venda ou a sua cessão não é suficiente para gerar a obrigação de pagar o tributo.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre quando do registro imobiliário da transferência de propriedade.

Entretanto, no Supremo Tribunal Federal ainda há debates com a possibilidade de tributação das cessões de direitos obrigacionais aquisitivos sobre bens imóveis. O tema segue em discussão em sede de repercussão geral, nº 1124.

Diante disso, diversamente do julgamento paulista acima relatado, há decisão do próprio TJSP seguindo entendimento do STF no sentido de que a efetiva cessão de direitos obrigacionais sobre imóvel permite a cobrança do ITBI, observado o disposto na parte final do art. 156, II, da CF/88.[2]:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(…)
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Portanto, ainda se trata de um tema bastante controverso, não sendo exagero afirmar que nem mesmo a Justiça tem opinião pacífica a respeito do assunto.

Para quem estiver prestes a adquirir um imóvel, fica o conselho: conte com assessoria especializada para (i) analisar a legislação da municipalidade em que se encontra o imóvel, bem como (ii) acompanhar de forma próxima a evolução do entendimento dos tribunais sobre essa sensível matéria!

Seguidas à risca essas dicas o comprador de imóvel urbano pode vir a obter uma grande economia, na medida em que eventualmente terá sucesso em afastar a cobrança de ITBI em duplicidade.

[1] TJSP, Processo nº 1000553-36.2021.8.26.0053, d.j. 27/06/2025

[2] Apelação Cível nº 1082476-16.2023.8.26.0053, d.j. 28/05/2024