A IMPORTÂNCIA DA PARCERIA ENTRE O CORRETOR DE IMÓVEIS E O ADVOGADO. VEJA TRÊS CASOS CONCRETOS.

O corretor de imóveis, profissional especialista no mercado imobiliário e inscrito perante o CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, exerce importante papel na intermediação na locação ou compra e venda de imóvel.

Sua responsabilidade está prevista no Código Civil (art. 723). Tem a obrigação de executar o trabalho com diligência, prudência e prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

E, então, na ocorrência de falha nessa prestação de serviço, o corretor pode ser responsabilizado civilmente tendo que pagar indenização aos clientes e/ou terceiros prejudicados, além de não receber sua comissão de corretagem.

A despeito da experiência e capacitação técnica dos corretores, não se pode negar que a prática dos negócios imobiliários apresenta situações e dúvidas que, por vezes, extrapolam o conhecimento detido pela maior parte desses profissionaiss. Nesses casos, pode haver o comprometimento da segurança jurídica do negócio firmado.

E como o corretor de imóveis pode se respaldar desse risco?

Sem dúvida, a segurança e a tranquilidade na transação imobiliária podem alcançar patamares muito mais elevados se houver união de forças entre corretor e advogado durante as tratativas e a formalização do contrato. O primeiro, na qualidade de especialista do mercado imobiliário. O segundo, como assessor jurídico na análise preventiva e criteriosa da probabilidade de sucesso do negócio, bem como, no oferecimento de alternativas seguras para todas as partes envolvidas.

Exemplos concretos

A seguir apontamos situações que foram levadas ao Poder Judiciário, nas quais tivessem os corretores contado com suporte jurídico, provavelmente não teriam sido condenados a indenizar seus clientes.

1º CASO: LOCATÁRIO NO IMÓVEL VENDIDO

Em uma operação de venda de imóvel, muito embora todas as partes envolvidas tivessem conhecimento de que o imóvel estava locado, foi firmado contrato sem menção sobre a locação e suas repercussões.

Posteriormente, diante da recusa do locatário em desocupar o imóvel, foi rescindido o contrato de compra e venda.

Como bem asseverado pelo juiz de 1ª Instância: “(…) Por força dos arts. 723 do CC, 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978, e 6º, III, IV e VI, do CDC, cabe ao corretor de imóveis, em razão de sua especialidade, prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança e risco do negócio, e de outros fatores que possam influir na apreciação da conveniência da realização do contrato, no que está compreendido que, diligentemente, preste informações usuais acerca do título de domínio, da regularidade da cadeia dominial e da existência de gravames reais e de ações que poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda; se assim não procede, responde pelas perdas e danos a que deu causa, sem deixar, entretanto, de ser intermediário (…)”.

Não tendo ocorrido o resultado útil, a imobiliária foi obrigada a restituir a comissão de corretagem.

Em 2ª Instância, o Tribunal ressaltou que a imobiliária deixou de alertar as partes envolvidas que a recusa pela desocupação do imóvel pelo locatário envolvia procedimentos extrajudiciais e judiciais que consomem tempo e dinheiro. Além disso, a notificação encaminhada ao locatário após a assinatura do compromisso de compra e venda não mencionava que foi dada oportunidade ao locatário e o direito de preferência na compra do imóvel, conforme previsão da Lei de Inquilinato. [i]

2º CASO: VENDEDORES ESTELIONATÁRIOS

Um caso de fraude imobiliária, no qual o corretor intermediou a compra de um imóvel com vendedores estelionatários sem ter feito diligências oportunas sobre a pesquisa da identidade das pessoas envolvidas, sobretudo quando todo o histórico era duvidoso levando-se a crer em risco de golpe.

Na decisão foi consignado que seria esperado do corretor o aconselhamento ao cliente comprador dos riscos de pagar para uma pessoa desconhecida, pois, a documentação de praxe do imóvel e dos vendedores não foi analisada. O comprador, por sua vez, também foi considerado culpado por não ter contratado advogado especializado para pesquisa sobre os antecedentes do vendedor e se realmente era o dono do imóvel ou estelionatário, como no caso.

Diante disso, além da condenação à devolução do valor da comissão, o corretor foi condenado, assim como os demais envolvidos no golpe (vendedor, banco e tabelião de notas), a pagar indenização por dano moral e dano material relativo à parte do preço pago e gastos com escrituração. [ii]

3º CASO: FURTO EM IMÓVEL DISPONÍVEL PARA LOCAÇÃO

Uma imobiliária entregou as chaves do apartamento a um interessado na visita de um imóvel disponível para locação em um condomínio, deixando de agir com a prudência e a cautela necessárias de modo a evitar que um estranho, sozinho, ingressasse no condomínio sem qualquer fiscalização, o que gerou a ocorrência de furto no apartamento.

Consequentemente, a imobiliária foi responsabilizada civilmente pelo pagamento de danos morais e danos materiais, porém, estes últimos não foram efetivamente comprovados.[iii]

Prudência necessária

Os casos acima demonstram que devem ser tomadas cautelas mínimas durante uma transação imobiliária, mas, muitas vezes, passam despercebidas pelos contratantes e corretores por falta de conhecimento jurídico. Para maior segurança e tranquilidade dos envolvidos, a parceria entre corretor e advogado especialista em negócios imobiliários é essencial.  

[i] TJSP, Processo nº 1043992-66.2015.8.26.0002, d. j. 01/02/2021

[ii] TJSP, Processo nº 0028459-92.2012.8.26.0001, d.j. 07/01/2021

[iii] TJDF, Processo nº 0702065-31.2019.8.07.0020, d.j..23/09/2020