COMPRADOR DE IMÓVEL PERDE NA JUSTIÇA A TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS

Recentíssima decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) direcionou os holofotes sobre a boa-fé que deve prevalecer nas relações sociais, afastando por completo o comportamento contraditório do comprador de imóvel que buscou a nulidade de cláusula proposta por ele mesmo.

Ao nos depararmos com o tema trazido à tona pela Corte Superior, lembramos de dois artigos já publicados aqui no blog:

1º) Violação da boa-fé contratual:

Nesse recente artigo, falamos sobre a aceitação da penhora de bem de família oferecida voluntariamente como garantia contratual pelo próprio proprietário do imóvel.

2º) Redução de multa contratual desproporcional:

Nesse outro artigo comentamos sobre a possibilidade de redução judicial da multa contratual quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, com a finalidade de preservar o equilíbrio e a igualdade entre as partes contratantes.

Aí vem a pergunta…

 BOA-FÉ OU EQUILÍBRIO CONTRATUAL?

O QUE DEVE PREVALECER?

A decisão do STJ mencionada no início do artigo (REsp. 1.723.690-DF) decidiu o conflito de interesses surgido em razão de uma cláusula existente em compromisso de venda e compra de imóvel entre particulares.

Naquele contexto, para os julgadores, não foi possível acolher o pedido de anulação da penalidade de perda total dos valores pagos por inadimplemento dos compradores, uma vez que, eles próprios sugeriram tal previsão diante do atraso no pagamento já consumado.

Os compradores alegaram que, em razão da necessidade urgente para assegurar o patrimônio investido, sugeriram um termo aditivo ao contrato de compra e venda estipulando um novo prazo para pagamento das parcelas atrasadas, sob pena de perda total das parcelas em favor dos vendedores.

Colocando na balança

Pois bem, embora por um lado possa transparecer certo desequilíbrio na relação contratual que justificaria, em princípio, a redução da multa, por outro lado, o STJ ponderou que o termo aditivo foi proposto pelos próprios compradores, portanto, firmado voluntariamente entre particulares e sem vícios de consentimento.

Além do mais, os contratantes estavam em situação de igualdade e não foram constatadas, no caso concreto, inexperiência ou estado de necessidade dos compradores. 

STJ de olho na segurança dos negócios

Os casos mencionados demonstram que, apesar da existência de leis protegendo o bem de família, bem como autorizando a redução judicial de penalidade, quando manifestamente excessiva, nosso Judiciário tem sido firme em perceber e repelir comportamentos contraditórios e violadores da boa-fé, o que impactaria seriamente na segurança dos negócios, em geral.

Fiel cumprimento ao pactuado

No caso prático, levando-se em consideração que os compradores buscavam impedir a validade da cláusula proposta por eles mesmos, o Judiciário demonstrou o compromisso em afastar comportamentos que podem parecer manipuladores ou contraditórios, fazendo valer a palavra, ou melhor, o contrato assinado.

Portanto, a fim de evitar surpresas desagradáveis, a consultoria jurídica em contratos é sempre recomendável, levando-se em conta as particularidades de cada situação que as partes queiram firmar e os recentes entendimentos dos tribunais.