A base de cálculo do ITBI na compra de imóveis é o valor de mercado ou o de referência da Prefeitura?
Sabidamente as Prefeituras, em especial, a de São Paulo, sempre têm o viés arrecadatório em sua postura, incorrendo e criando atos que visam cobrar cada vez mais dos contribuintes. Trata-se de postura que busca o enriquecimento – no caso indevido. Não só ilegal, mas até mesmo inconstitucional.
Na grande maioria das vezes, elas são bem-sucedidas nessa empreitada, eis que muitas dessas cobranças passam despercebidas pelo contribuinte, por não saberem da ilegalidade, ou diante da ausência de viabilidade financeira para que se parta para uma discussão no Poder Judiciário, eis que o contribuinte necessitará da guarida judicial, demandando a contratação de um advogado, devendo arcar com mais esse custo.
A esse respeito pontuamos em outros artigos, conforme links abaixo:
Não pague ITBI indevidamente nos casos de sucessão e divórcio!
É legal o pagamento do ITCMD com base no valor venal de referência para ITBI?
Voltando ao enfoque desse artigo, esclarecemos que as Prefeituras não podem escolher a base de cálculo do ITBI adotando o valor de referência estabelecido unilateralmente por elas.
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
A propósito, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000 já reconheceu a inconstitucionalidade dos artigos 7-A e 7-B da Lei Municipal nº 11.154/91, alterada pela Lei Municipal nº 14.256/06.
E dizemos mais: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 1113, que teve repercussão geral, com alcance para todo o Poder Judiciário, se posicionou sobre essa arbitrariedade das Prefeituras, definindo as seguintes teses a respeito do cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Logo, acaso as Municipalidades pretendam questionar o valor da transação declarado pelo contribuinte, elas devem fazer uso do recurso legal existente para tanto, que é a instauração de processo administrativo. Jamais fazendo o que vem sendo feito, isto é, se enriquecendo indevidamente às custas dos seus próprios cidadãos. Assim, concluímos reforçando que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, embora dependa de procedimento administrativo, quiçá, judicial, demandando tempo e custo.
