O impacto da pandemia nos contratos de locação comercial
Algumas dúvidas têm surgido em meio à pandemia do Coronavírus, a respeito do cumprimento das obrigações assumidas anteriormente, como os contratos de longa duração.
Temos conhecimento do drama de comerciantes e prestadores de serviços que tentam manter seus negócios diante da parada abrupta das atividades ou da significativa diminuição. O resultado pode ser quebra e demissões.
Vale lembrar que o Direito tem como finalidade primordial a busca da paz social que somente é encontrada com o equilíbrio das relações.
A grave crise desencadeada pelo Coronavírus exigirá criatividade para a definição das melhores soluções
Os contratos de locação comercial representam um custo fixo de alto impacto para os comerciantes e prestadores de serviços com obrigações definidas, dentre elas, a principal: o dever do locatário pagar o aluguel.
O que devemos fazer quando uma das partes foi totalmente afetada, mesmo que temporariamente, ao ponto de não conseguir cumprir sua principal obrigação?
A resposta é simples: negociação!
O momento não tem precedentes. Nem mesmo as previsões legais de caso fortuito e força maior têm condições de assegurar uma solução justa e equilibrada para os contratantes.
Precisamos usar novas “lentes” para examinar casos concretos que surgem, sem perder de vista que os contratantes não são adversários, mas sim, parceiros!
A partir dessa premissa devemos analisar o dever de pagar o aluguel sob a ótica da pandemia:
→ CONTRATOS DE LONGA DURAÇÃO
O contrato de locação comercial geralmente tem prazo longo, regulando negócios e comércio, com todo o impacto que isso representa para a comunidade onde o estabelecimento está instalado.
Locador e locatário devem ser guiados pela empatia para buscar a melhor solução com o objetivo de dar continuidade ao contrato, não permitindo que esse período transitório possa acarretar o término prematuro da contratação. Deve haver ajuste nos valores e nas condições da locação, como veremos adiante.
→ CONTRATOS QUE TRAZEM A CONFIANÇA MÚTUA
O contrato de locação é baseado na confiança recíproca. Como parceiros, as partes devem estar alinhadas em manter o respeito mútuo e olhar atento para o impacto das decisões que melhor atendam ambos interesses nesse momento atípico. A boa-fé contratual é uma via de mão dupla!
→ CONTRATOS QUE MERECEM A MANUTENÇÃO
Os contratos existem para serem cumpridos, ou seja, eles são firmados com o desejo mútuo de que tenham seu curso regular, com começo, meio e fim, mesmo que o término seja programado para muito tempo depois.
Um dos princípios que regem os contratos é o da manutenção dos ajustes pelo interesse social, ainda mais quando se trata de locação comercial pela complexidade da cadeia que o envolve, pensando em termos da engrenagem econômica e empregabilidade, entre outras.
→ O QUE SE TEM VISTO SOBRE A MATÉRIA
Decisões que trazem lições importantes:
No Distrito Federal[1], um lojista de shopping center ingressou com ação judicial pedindo suspensão da exigibilidade de todas as obrigações pecuniárias do contrato de locação, enquanto perdurarem as determinações de suspensão das atividades por causa da pandemia.
O juiz suspendeu parte do contrato de locação e manteve a exigência para o pagamento mensal do aluguel com base no faturamento, assim como o condomínio e disse:
“Se todas as pessoas e empresas agirem como quer a empresa autora, será a vitória do egoísmo e do salve-se quem puder. Não há como simplesmente parar de adimplir as obrigações”.
Portanto, é importante que fique clara a unanimidade que existe nos entendimentos: a manutenção do dever de pagar o aluguel, mesmo que por um período incida desconto ou, ainda, suspensão do pagamento. Nesse caso, não incidirão, legalmente, juros e multa nas prestações que serão pagas mais para a frente apenas com correção monetária. Não se fala em justificativa para deixar de cumprir a obrigação, mas sim na busca pelo entendimento mútuo acerca do problema gerado com a pandemia.
→ TERMO ADITIVO PARA ALINHAR NOVOS ENTENDIMENTOS, MESMO QUE TRANSITÓRIOS
Nada impede que as partes firmem entendimentos no sentido de revisar disposições e alinhar interesses para minimizar os impactos da pandemia.
Nesse aspecto, a boa-fé e a transparência na parceria firmada merecem estar presentes. É hora de dialogar, por meio da conciliação e mediação, discutindo a demonstração concreta da incapacidade financeira resultado da crise econômica gerada pelo Coronavírus.
A demonstração ponto a ponto ao locador do declínio dos números colaborará para o entendimento mútuo. É uma boa saída!
Da mesma forma, é importante ponderar a situação do locador que, muitas vezes, depende do aluguel para sobrevivência da sua família.
Uma solução que se mostra interessante e justa tem sido a suspensão parcial do valor devido em percentual adequado para ambas as partes, com programação para pagamento posterior da diferença.
A partir dessa ou qualquer outra saída, com base nas particularidades de cada caso, não se pode esquecer de que os entendimentos devem ser firmados por escrito, com toda a clareza possível, por meio de termo aditivo ao contrato de locação.
PARA TERMINAR…
A pandemia é como uma onda gigante. Trouxe destruição e turbulência para a sociedade, bem como para a economia mundial. Com o Direito não seria diferente! Nesse sentido, logo percebemos que se trata de situação atípica que veio chacoalhar o Direito, exigindo um olhar atento para as peculiaridades de cada caso com muita flexibilidade na busca das soluções.
Conte com a ajuda de um profissional de sua confiança
Precisamos ter paciência e cuidado para encarar os desafios que o Coronavírus trouxe. Portanto, pelo diálogo, todos chegarão à melhor proposta para parcerias comerciais, evitando conflitos e judicialização, pois os Tribunais de Justiça estão sobrecarregados e enfrentam um período de suspensão de prazos e atendimentos que gerarão morosidade e custo na solução de problemas.
Gostou das nossas impressões e comentários sobre o impacto da pandemia nos contratos.
Você tem algum contrato que será atingido pela crise vivenciada? Deixe o seu comentário.
[1] Processo nº 0709038-25.2020.8.07.0001 – TJDF
