INQUILINO NOTIFICADO PELO NOVO DONO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL – COM QUEM ESTÁ O DIREITO?

Já demos algumas dicas sobre o direito de preferência na compra do imóvel. Confira o artigo nesse link. Agora explicaremos se é possível o inquilino permanecer no imóvel vendido para terceiro até o final do prazo da locação. 

Conforme disposto no artigo 8º da Lei do Inquilinato (8.245/91), “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.” 

Sendo o contrato de locação por prazo indeterminado, não há dúvidas de que o comprador poderá rescindi-lo, desde que notifique o locatário para desocupar o imóvel em 90 dias. 

Por outro lado, o contrato por prazo determinado requer atenção e cautela para averiguar com quem está o direito.  

Os 03 requisitos que o Inquilino deve observar: 

 Para que o locatário não seja obrigado a desocupar o imóvel antes da data de término da locação, três são os requisitos:  

1) Contrato por prazo determinado;  

2) Cláusula de vigência em caso de alienação; e  

3) Averbação junto à matrícula do imóvel. 

1) O primeiro requisito é claro, o contrato deve especificar o prazo determinado de vigência. Logo, sendo o contrato por prazo indeterminado, o locatário não pode se opor ao pedido de desocupação feito pelo locador. 

2) O segundo requisito é a cláusula de vigência, ou seja, no contrato deverá constar expressamente que a locação por prazo determinado vigorará até o seu termo final em caso de alienação do imóvel. 

3) Por fim, o terceiro requisito é a averbação do contrato de locação, repisa-se, por prazo determinado e com cláusula de vigência, junto à matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis Competente. Tal providência tem a finalidade de dar ciência a todos sobre a existência de um contrato de locação com prazo determinado em curso. 

Importante ter em mente que somente a referida averbação na matrícula do imóvel dará publicidade e, portanto, obrigará terceiros a respeitar o tempo da locação. 

Exemplo prático de pedido de desocupação: 

Podemos citar como exemplo recente contrato locatício não averbado na matrícula do imóvel e que envolvia duas lojas em shopping centers. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, muito embora tenha constado expressamente no contrato de compra e venda do imóvel (shopping) uma cláusula dispondo que o adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação de lojas, o adquirente não poderia ter restrição ao seu direito de propriedade.  

No referido contrato de compra não houve referência à cláusula de vigência da locação no caso de alienação, tampouco ressalva de que deveria respeitar a locação até o término do contrato (REsp 1669612). 

Infelizmente, não raro nos deparamos com clientes que não tiveram a cautela de registrar seu contrato de locação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e então sofrem consequências desagradáveis, tanto no aspecto financeiro, quanto no pessoal.  

Dessa forma, aqui fica nossa dica: sempre busque aconselhamento jurídico nas suas negociações imobiliárias para evitar prejuízos decorrentes da falta de formalidade legal. 

Invista na segurança jurídica das suas operações imobiliárias, quer sejam locação, quer sejam compra e venda.